在办理房产证时与卖家私下签的字条有效吗?

这样是可以的,但是房屋要是再次出手的话就比较麻烦了。

我已经回复了你的问题。

你给他20万了 让他陪你40万就行 不陪就住着房子不给他就是了

没有的 必须要有公证的第三方

根据合同法第一百八十六条:赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。因此,需要双方签订赠与合同(或协议),并对赠与合同(或协议)进行公证。否则房产证办理为B的名字前,赠与人A有权撤销赠与。

按照当时合同的违约责任进行赔付。