卖方有一套产权置换房房票.价格比周边的便宜.但要拿钥匙.需交

卖方有一套产权置换房房票.价格比周边的便宜.但要拿钥匙.需交房价全款.卖方无钱.要买方现垫全款.卖方把自己的住房抵押给买方.等办产权证后.再过户给买方.买方需要首付三成后贷款.这贷款到账后可以变更为买方的账上?风险?