房地产融资问题及其风险研究

 一、房地产融资与房地产融资风险   房地产融资是指以房地产商品作为基本的信用基础，通过各种金融工具的运用，借助各类金融市场的运作和多种金融中介的服务，为房地产开发建设、分配与消费、流通及交易、投资及租赁、修缮及维护管理等环节所提供的融资活动的总称。它是现代金融重要的组成部分之一。其中，它包括了房地产开发经营资金的融通和房地产消费资金的融通两个方面，也就是包含着筹集资金和供应资金两个基本环节。房地产融资风险是指金融体系的制度缺陷或社会经济、政治等原因所形成的房地产融资主体的资金损失。房地产融资风险作为金融风险的一种，除具有金融风险的一般特征之外，由于房地产业本身的特殊性决定，它还具有不同于一般金融风险的特异性。   第一，房地产融资风险在作用上体现出多维性和自强性，在影响上则表现为潜伏性和破坏性。它是指房地产融资风险具有自我维持和自我实现的特征，也就是在房地产价格上升时，投资者对其价格的未来预期非常高，从而使得价格在正反馈作用下，出现膨胀性上涨，即房地产价格越高，人们投资于房地产越有利可图，于是大量资金涌向房地产行业，这反过来又造成房地产价格进一步上涨，于是房地产价格不断攀升，远远高于实际价值，因而银行的信贷风险也随之不断增大。一旦价格回落到实际价值，银行将产生大量不良债权，公众出现恐慌和挤兑，造成银行破产，引发金融危机。   第二，房地产融资风险具有历史记忆性。由于房地产融资通过人来运作，人的行为受历史和文化的影响，有很强的惯性思维和心理连续性，这也使金融风险系统有明显的惯性和连续性，即历史记忆性。这一特点说明，房地产融资风险的形成是一个长期累积的过程，同时金融风险的化解也不可能一蹴而就。   第三，房地产融资风险具有系统性。由于房地产融资链的脆弱性，因而房地产融资风险呈现出系统性特征。房地产金融的系统风险是一种关联性、波及性很强的风险，简言之，房地产融资风险往往与政治、经济、文化、社会心理等各种因素交织在一起相互影响、相互作用。这种融资风险可能会引发整个房地产体系“多米诺骨牌”式的坍塌，进而破坏到整个社会系统内部的协调运作。   第四，房地产融资风险具有多层次性、运动性。从风险运动和表现上看，由于房地产融资链的大跨度性，其涵盖了建筑材料生产商、土地经营商、房地产中介商、房地产开发商、金融机构、个人消费性购房者和房地产投资者等多个融资环节。其中，任何一个环节出现问题，都将会引起房地产融资链的断裂。   房地产融资风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也影响很大。并且，随着房地产金融在金融领域的比重不断上升，加上银行体系的原有风险已经积聚到相当程度。因此，需要高度重视房地产高速运行中暴露出的融资风险隐患。 收起