请问:没有具备五证两书的售楼部买房能以买吗?城中城改造房,是开发商卖的,说正在办证以后都会有,这个阶

请问:没有具备五证两书的售楼部买房能以买吗?城中城改造房,是开发商卖的,说正在办证以后都会有,这个阶段付首付签的协议有效吗?