我卖自己的房子,我们双方在没有第三方的情况下自行签订的购房协议我可以不予退还订金吗?

律师您好:我卖自己的房子,我们双方在没有第三方的情况下自行签订的购房协议,买方并交付订金!这种协议具有法律效应吗?由于买方迟迟不能交付首付,并超过协议规定的日期!我可以不予退还订金吗?