关于房产过户~~没过户房产如何防止一房而卖??(急)

最进我买了一套二手房,但因为学区问题,原房主要等半年让小孩上学后才能让房子过户,但我怕半年以后对方由于种种原因而毁约~~不在乎定金的赔偿,如何才能取得法律的保证?另我们这没有开办预登,还有没有别的办法PS:签这个借款协议:(还有卖方用房产抵押,买方欠卖方房款价)有用吗?