具体情况是这样的:我是03年才毕业参加工作的,从那以后深圳房价一直飙升,受家境以及自身经济能力所限,我对在深圳置业几乎绝望。后来,经朋友介绍我购买了一家企业的军产房,目前只支付了3成房款。该单位与军区合建房,军队出地,企业出钱承建。按比例分成后,企业分得的部分向市场出售。为了便于把交易情况表述清楚,我把可能影响交易性质的要件... 展开
具体情况是这样的:我是03年才毕业参加工作的,从那以后深圳房价一直飙升,受家境以及自身经济能力所限,我对在深圳置业几乎绝望。后来,经朋友介绍我购买了一家企业的军产房,目前只支付了3成房款。该单位与军区合建房,军队出地,企业出钱承建。按比例分成后,企业分得的部分向市场出售。为了便于把交易情况表述清楚,我把可能影响交易性质的要件以及想要咨询的问题,分项列示如下:一、简要情况介绍:1、 开发方式:军区与地方企业合作建房2、 资质等:该企业经查无房地产开发资质3、 购房者与该企业没有隶属关系,应不算用于内部职工4、 该土地使用权仍然属部队5、 企业与我们签订了房地产购买合同6、 购买合同未约定军产房的使用权年限7、 签订买房合同的时候,我们知道是军产房8、 我们是07年11月认购的房屋,当时该楼盘是14层,后来军区与该单位交涉,又加建了3层。二、我想要咨询的问题:1、该单位以自己的名义向我们出售土地产权仍属于部队的军产房,是否存在主体不合格的瑕疵?解释:对于这一点,我有疑问。我参考的资料(1)、因为我后来查询到了总后勤部与总参谋部联合下发的《军队与地方换建、合建房屋管理规定》,其中第十四条规定:“对合建房屋,应在协议书中明确规定,地方单位不得擅自出售。”(2)、我在网上也搜索到一些网友总结的结论:即如果是”开发商”与购房者签订的军产房买卖协议,实质上是商品房买卖。根据此,是否可以认定其出让行为不合法?从而主张合同无效?或者,我们可以向其主张无条件变更房产性质-到商品房?2、该企业单位不具备房地产开发资质,按照公司法,肯定不能从事商品房开发业务,那么该企业单位从事合建军产房然后对外(不限定在其员工范围之内)销售,是否也算超越经营范围?我们能否据此主张合同违法无效?3、签订购房合同的时候,作为购房者,我知道该房屋是军产房,但是不了解军产房的使用权出让的年限不能超过50年,不知道军产房不能遗赠,如果拆迁不能获得补偿。据此,我能否以对交易本身存在重大误解,而主张撤销该合同?而且,该买卖合同没有注明使用年限,能否以缺乏合法要件为由,主张合同有瑕疵,而主张撤销该合同?如果我们如此主张,那么该企业单位是不是可以以我们知道是”军产房“这一客观事实,从而以民法通则“知道或者应当知道”而推定我们知道以上没有明确列明的信息,进行抗辩?他们的理由充分,还是我们的理由充分?4、该企业在未征得我们购房人同意的情况下,与军区达成加建3层的协议,并付诸实施。严重影响了该楼盘的安全性(尽管后来加固了支撑)、采光以及容积率等,与我们购买时的情况差别很大,我们能否据此主张该企业单位违约,从而主张该协议无效,或者主张撤销该协议?比如,原来14层,我专门挑选了13层,就是为了较好采光,加建3层以后,采光很差。5、我们如果打算与该企业对簿公堂,法院或者仲裁系统会否受理?法院会否以合同标的为军队房地产为由,拒绝受理?虽然该房产(诉讼标的)为军产,但是交易双方并不涉及军队,主体应该在法院系统管辖范围之内。关于这个问题,我查阅了最高院的关于部队本身出让军产房的不予受理的复函,他们以涉及军产和军队管理部门为由拒绝受理。但是,作为我们购房人自始至终没有与部队打过交道,我们交易主体应该算合同法以及民法调整的范围。我们有没有充分的理由对有可能的不予受理的裁定提出抗辩? 收起
