关于商业贷款优惠幅度

博士您好: 我在外地有两套商铺商业贷款未还清,目前自有住房一套55平,现想更换一套大房子,请问是否可以使用公积金贷款,如公积金额度不够,商业贷款是否可以享受七折的优惠? 如果先买房,办理产权证,再卖房,是否按第二套住宅认定,可否享受市里面规定的税收方面的优惠,或该如何操作? 谢谢您!