谁知道美国次级房贷是怎么回事?

次级房贷是相对于“正常房贷”、“优质房贷”而言的。这与美国高度开放和高度灵活的金融市场相关系。在美国,像汽车、房产等耐用品资产的销售都离不开金融市场。由于耐用品交易数额大,买主无法全额一次性支付,所以需要通过银行、小金融机构、以及业主本身来获得融资。(在中国,目前只有通过银行获得融资比较常见) 下面我分两个方面解释这个问题:第一、什么叫次级债;第二、为什么次级债会流入金融市场并带来危害。 1.什么是次级债: 我们以小李买房为例。小李要在纽约曼哈顿买一套万科家园精装公寓(真希望中国企业能那么强)。这套住宅20万美元(市场价)。小李到花旗银行贷款,银行审查小李的资信批准贷款。但银行不会全额贷款,它最多向房地产商支付80%的数额,即16万美元。而剩余的20%(4万美元),作为小李的首付款,由小李支付。 这部分钱由小李支付的目的是防止银行亏损。如果房产市场不景气,房假下跌15%,该房价变为17万,又恰逢小李出现财务危机无法还钱。法院此时有权将房产拍卖,以补足小李欠花旗的款项。法院将房子卖出,获得17万,足够补充银行贷出的16万,剩余给小李。此时银行是没有亏损的。这种对于贷方而言很安全的房贷,叫做“优质房贷”、“一级房贷”,是一种正常房贷。 若假设小李无法一次性拿出4万美元作为首付款时,怎么办?小李就会去找其他的贷款机构,利用手中的这套房子再贷款。他会把房子再次抵押给另外的一家叫ABC的贷款机构。但此处要注意!小李的这次抵押,最多能抵押贷出4万美元(这是初次抵押之后的剩余部分),比如只能贷出全房款的15%即3万美元。这样小李就可以买得起这套房子了(自负1万,花旗16万,ABC付3万)。 但是,小李在ABC公司的这次抵押被称作“次级抵押”,它的权力低于小李在花旗的第一次抵押(ABC公司提供的贷款则称作“次级抵押贷款”)。也就是说:如果同样遇到房产市场不景气,房假下跌15%,该房价变为17万,又恰逢小李出现财务危机无法还钱时, 法院将房产拍卖17万。那么,对于这17万,花旗有第一求偿权,ABC公司次之,最后才是小李。也就是17万先用来还花旗,再用来还ABC公司,最后剩下归小李。如果此时小李已经还了花旗5000,也还了ABC公司5000。那么,这17万首先还花旗15.5万元(16万-0.5万),其次还给ABC公司剩下的1.5万。 这样一来,ABC公司赔了1.5万元。可见它的风险远大于花旗银行(花旗在这笔交易中依然没赔钱),所以ABC公司向小李收取的利息要很高(比如花旗收5%,那么ABC公司要收9%-10%),以补偿它的高风险。 这就是“次级抵押”、“次级抵押贷款”的来历。 2. 为什么次级债会流入金融市场并带来危害? 我们都知道,银行是先吸纳存款再放贷,那么对于没有吸纳存款能力的金融机构(如上例中的ABC公司)或业主(房地产商、汽车销售商等),如何拿得出钱给别人贷款呢?它们的做法正好与银行相反:比如ABC公司先用自有资金贷给小李3万元,然后它就会通过发达的美国金融市场——债券市场发行抵押债券,票据利息为7%-8%(而它贷款给小李的利息为9%-10%)。ABC公司首先通过销售债券回笼原本的3万元本金,作为下个生意的本金;其次,它通过收取小李9%的利息和支付投资人7%的利息来赚取2%的利差。这样,ABC公司所持有的“次级抵押贷款”就变成了“次级抵押债券”流入金融市场。同样,当前流行的汽车销售公司提供给消费者的“车贷”、银行拥有的信用卡短期贷款、银行拥有的房屋“初级抵押”贷款也都可以以这种方式发行债券回笼资金,并赚取利差。 但是,流通在债券市场的这些形形色色的抵押债券,所面临的风险却各不相同,以房屋 “初级”抵押债券 及 “次级”抵押债券 为例:由于ABC公司持有的抵押优先级低,违约风险大,因此它以此发行的债券也就有着同样高的违约风险。如果发生前面所述的市场变动,ABC公司首先得不到小李的全额还款,然后紧接着投资ABC次贷债券的人得不到ABC公司的偿付。相比而言,房屋初级抵押债券风险却几乎为零。 收起