二手房面积混乱、缩水

买的二手房证载建筑面积64平方米,按照房地产平面图计算的面积是54平方米。房屋实际测量面积更小(非专业结构测量)。我是按证载面积购买的。买房合同上只说明了证载面积和总房款。问题1、我可以主张卖方退还减少的面积房款吗?应以哪个面积为准?问题2、拆迁时是按哪个面积补偿?