买了套二手房,但卖方没能在协定时间内办好证件,他这算是违约吗

我买了套二手房,合同说明是卖方负责办理土地证和房产证的,说买方在一月内交清房款,卖方将证件交给买方,可是现在时间到了卖方办不出证件怎么办,他收了定金2万3千元人民币,合同观点一方违约处罚1千元,毁约双陪退还定金,请问现在卖方的行为是违约还是毁约