最近我通过中介签定《二手房买卖居间合同》,约定房款55万元,签定合同后支付5万定金给卖方,并作为第一部分房款。约定11月20日前我(买方)完成剩余房款的资金监管,同时房主应在11月20日前完成原房产的解押,并办法过户手续。合同签定当天,我(买方)支付了5万定金,2周后,房价大涨(约20万,目前已接近30万)。房主明确表示不能... 展开
最近我通过中介签定《二手房买卖居间合同》,约定房款55万元,签定合同后支付5万定金给卖方,并作为第一部分房款。约定11月20日前我(买方)完成剩余房款的资金监管,同时房主应在11月20日前完成原房产的解押,并办法过户手续。合同签定当天,我(买方)支付了5万定金,2周后,房价大涨(约20万,目前已接近30万)。房主明确表示不能履行合同,要违约。按合同条款只能退我双倍定(10万)。这只相当于我得到5万的赔偿,我再买其它同类房子,将多支付15-20万的房款。合同格式条款不让我进一步要求赔偿。合同格式条款关于违约责任有如下约定:“违约责任:1)、如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成,则已付定金卖方不退还,而卖方有权将该房屋继续出售。卖方不再为此向买方、居间方进一步追究责任或要求赔偿损失。2)、如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成,则卖方须返还双倍定金予买方,买方不再要求进一步赔偿或逼使卖方、居间方履行此台同。”1、请问我还能主张继续履行合同吗?我可以接受全款买房(原计划贷款的)。另外以上两条款我是不是可以主张“显失公平”来认定此条款无效。我搜集了当地约7家中介格式条款,均无此类条款。基本都是赔偿违约金,损失超过违约金的,据实赔偿。另外,在合同中,我们有另外的一条(手写)约定就是“卖方无条件积极配合买方将该房屋过户到买方或买方指定名下。这条约定是否可以对抗以上2条格式条款?即卖方必须履行合同。另外,《合同法》第一百一十条规定当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。我是否可以据此要求继续履行(假定房产没有买出或有其它纠纷),如果1)、2)条有效,是不是即使有约定也不能对抗法定条款?如果能对抗的话,除外是不是就应该加上第(四)条,当事人另有约定的也是除外的?2、另外,如果我起诉主张继续履行合同,我不确定房子是否已卖,如果已卖,我只能申请赔偿损失。这样,我的主张继续履行合同将不能得到支持,是不是就算败诉,诉讼费由我来出?再另案申请赔偿损失。我诉求是否可以这样表述,申请继续履行合同,若不能继续履行合同(我并不清楚是否已卖),则申请赔偿损失。这种有2种可能的诉求法院支持吗?主要是想省一笔诉讼费。 收起
