我想问下,我要买一个二手房别墅,而那个别墅的房产证是没有出的, 业主

我想问下，我要买一个二手房别墅，而那个别墅的房产证是没有出的， 业主要我先给100万因为他生意需要钱， 而那房子值195万， 这100万他可以拿另外一套房子有房产证价值100万以上的抵押我需要怎样去申请抵押还有这样安全吗。