朋友借钱,用房子作抵押,但因该房没有房产证,无法到房管局办理抵押手续。

朋友借钱，用房子作抵押，但因该房没有房产证，无法到房管局办理抵押手续。所以，我们双方就协商签订了一份房屋转让买卖协议。可至今朋友借钱快一年了，他一不还钱，二不给利息。请问各位专家，像我这种情况，我是以房屋买卖协议起诉好呢？还是以追讨债务起诉好呢？