房屋产权分割怎样才能实现合法化

现有一房产，房产为三人共同所有，土地使用证归属铁路。为了防止日后因房屋产生纠纷，打算三方进行协商，实现房产分割。请问律师，这样的房子怎样进行合法化分割？若不能通过房管局或者公证处进行分割的话，通过私人协议可不可以生效？