补办房产抵押合同有效性

请问：张三已在金融机构借了三笔贷款120万元，原担保方式为保证。现为了减少风险，补办了房产抵押，并在规定的部门办理登记领取了他项权证，签订了一份最高额抵押担保合同，并双方协商将起先发放的三笔贷款纳入本最高额保证合同项中，事实上补办最高额抵押后并没有发放新的贷款。请问这个最高额抵押合同有效吗？能对原发放的120万提到保证作用吗... 展开