宅基地买卖的问题

我有一块农村的宅基地，已经建了一层，由于占地面积已经超出房屋建造许可证的面积，所以房屋产权证一直没批下来，只有一张房屋建造许可证，因为欠妹妹钱，想用地来抵债，妹妹的户口跟我是在同一个农村集体，由于没有产权证，现在无法办理过户，想说签一份买卖协议。问题一：不知签这样的协议是否有法律效力？问题二：我现在已经离婚，但是我前妻的户口还在我这里没有迁出，如果签这样的协议，她是否也需要签字？ 收起