刚拆迁的人过来让选评估公司呢,让签字呢,应该怎么办

吴少博律师：经常遇到拆迁户咨询，他们询问最多的就是，关于征地拆迁标准，法律有什么规定。法律当然有规定，《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》、《城乡规划法》等法律法规均有涉及。但是，若您真想知道自己能得到多少征地拆迁补偿，您首先需要关注的是当地的征地拆迁补偿政策。因为最后的补偿标准都是按照这一政策进行办理的。一般来说，地方一旦计划实施某个征地拆迁项目，就会在调研后出台针对该项目的征地拆迁补偿政策，该政策就是此次征地拆迁补偿的补偿基准。总之一句话，对拆迁户获取补偿来说，地方征地拆迁补偿政策比国家法律法规更重要、更具有操作性。 � � � 征地拆迁项目中出台地方补偿政策很有必要。所谓具体问题具体对待，每个地方情况不一样，同一个地方不同时间的情况也不一样，做到一个项目一个标准（当然也存在不同地区或同一地区在不同时间适用同一标准的情况，前者是因为这片区域具有相似性，后者则因为该地区在这段时间内并未发生多大变化），既有利于对拆迁户做到符合客观实际的合理补偿，又可以避免财政不合理的额外支出，使两方的利益达到平衡。另一方面，国家法律法规因其适用范围的广泛性，其不可能做到事无巨细，事必躬亲。若无地方政策加以细化，仅仅依靠国家法律是无法进行操作的。法律只是规定了一个大方向，没有地方政策精确制导，征地拆迁补偿这艘大船是无法安然靠岸的。 � � � 说了这么多，无非是强调一下地方征地拆迁补偿政策的重要性与必要性。那么问题来了，地方政策一定合理、一定合法吗？答案是否定的。地方政策必须遵循法律的规定。法律没涉及的地方政策可以规定，法律涉及到的，地方政策不可以违背，但是却可以细化。征收拆迁补偿实务中，很多地方政府却不注重约束自身权限，导致所制定的政策虽然有利于政府利益却并不符合法律规定。在我看来，“细化”与“违背”是有明确界限的。 � � � 例如，《土地管理法》第四十七条规定：“ 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 � � � 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”根据该规定，土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。那么，地方政府可以根据当地具体情况，在六至十倍当中进行选择。但是，决不能根据所谓的“当地特殊情况”，规定六倍以下的土地补偿款。再比如，根据该规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，这些项目都是法定项目，地方政府是没有权力随意增减的。 � � � 因此，即使地方政府有权力作出细化规定，这种细化规定也很有必要，但是，地方征收拆迁补偿政策也必须在法律的框架之下运行。 � � � 那么，问题又来了。要是拆迁户认为地方征收拆迁补偿政策不合法，是不是可以直接申请行政复议或者提起行政诉讼呢？《行政复议法》第6条对复议范围进行了规定，《行政诉讼法》第12条、13条则从正反两个方面对行政诉讼受案范围进行了规定。结合上述条款的规定，我们可以提炼出以下要点：地方征收拆迁补偿政策是否可复议、可诉，取决于其性质，即其是否应当被定性为抽象行政行为。若是，则不可复议、不可起诉。 � � � 但其实质上是一个理论问题，我们只负责提出，供感兴趣者予以研究。这里之所以不谈这一问题，是因为法律已经给出了明确答案。我国《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款规定：对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十条规定：土地权利人对土地管理部门组织实施过程中确定的土地补偿有异议，直接向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理，但应当告知土地权利人先申请行政机关裁决。也就是说，应当先申请政府裁决，对裁决不服才可以起诉。 � � � 但这里又有一个问题，上述规定只适用于土地补偿。若涉及到房屋拆迁等问题时，又如何处理呢？对此，我们觉得国家应当尽快出台法律予以明确，或者将地方补偿政策早日定性。 � � � 地方征收拆迁补偿政策，上通国家，下连百姓，希望其能成为一座桥梁，将国家对拆迁户利益的考量传递下去。 收起