按揭贷款的房屋退房违约金问题

10年11月买的房子，合同明确12年6月底交付，但目前开发商迟迟未能交房，心急如焚啊！思来想去硬头皮打算退房，原是按揭贷款的，剩余银行贷款是否可由开发商支付银行？按揭已经还款两年，按揭利息也少这部分是否也可由开发商赔付？该如何退呢法律上哪些条款明确支持的吗