关于优先受偿权

我想买一门面，但卖方证在银行。他也没钱还贷款，让我把购房款先交付银行还清贷款，再办更名。我想问一下，如果他在我之前在民间以门面为抵押签订了借款协议，那这借款协议和我的购买协议，哪个更有法律效力