购房协议有法律效力吗?

卖主折别人土地（据卖主说因别人欠他钱而折的地）盖自建房出售，能买吗？不能过户，只有土地证，证上名字不是卖主。如果双方签定协议书，并签字，见证人和原主人也签字。请问：这样做受法律保护吗？怎样做以后才不会有纠纷？如果不买，订金买方有义务退还吗？谢谢！