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2007年泉州房地产市场运行分析第一部分 房地产运行数据一、景气指数  2006年第二季度“国六条”颁布后，对整个房地产业产生不小的影响，市场在经历一段时间的观望和低迷后，2006年下半年开始到今年上半年，泉州房地产业景气指数及企业家信心指数呈上升态势，市场总体走向良好。  但到今年第三季度，受国家宏观调控、物价上涨、股市波动等一系列因素影响，房地产业景气指数回落6.4个百分点，企业家信心指数回落0.4个百分点，为今年最低水平。二、开发投资  今年1～11月，泉州市房地产开发继续保持平稳增长的运行趋势，商品房销售市场需求旺盛，保障性住房建设逐步加快。国家对房地产市场宏观调控政策在一定程度上规范泉州市房地产市场向更健康稳定的方向发展。  1.开发投资平稳增长  2007年前11个月，泉州市房地产开发累计完成投资94.95亿元，比去年同期增长了27.6%。增幅较去年同期回落7.9个百分点，与今年1～6月相比回升了7.8个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的15.31%。  2.商品房施工高开低走  泉州市2007年前11个月商品房施工面积为1244.56万平方米，比去年同期增长了55.7%。  今年以来，泉州市各级政府加快套型结构调整和加大闲置土地清理力度，对闲置房地产开发用地进行清查整治和重新规划，促使部分已取得开发用地但尚未开工的开发商担心失去土地开发使用权，纷纷在上半年开工建设。今年上半年，商品房施工面积达到961.65万平方米，占到前11个月的77.29%；但从5月份以来，商品房施工面积明显回落，总体呈下降趋势。  3.下半年竣工面积波动明显  今年以来，尤其是下半年，泉州商品房竣工面积出现较明显波动，8月份达到低谷。由于房地产市场历来有“金九银十”的说法，随着房地产销售旺季的到来，开发商也利用良好的天气状况加快新项目的开工建设，经历10月的回落，11月份商品房竣工面积又出现明显上涨。  4.商品房空置走势平稳  春节过后，除了8月和9月出现小幅上扬外，泉州商品房及商品住宅空置面积总体呈现较平稳的走势。第二部分：房地产交易情况一、土地出让  2007年前11个月，泉州国土局发布泉国土资[2007]1号、泉国土资[2007]2号、泉国土资[2007]3号共三号国土资告，推出位于市区城东片区及江南片区等区域共6幅土地，其中成交3块。加上2006年推出今年初成交的5宗用地，今年泉州市区共成功出让土地8宗。  值得注意的是，今年下半年市区并没有土地拍卖，出让全部集中在上半年完成（由于12月没有土地出让，因此前11个月的土地成交情况即为今年全年情况）。  同去年相比，2007年泉州市区土地无论从成交数量、成交面积，还是从平均成交单价上，都有不同程度的回落。今年市区共成功出让土地598.02亩，同比下降24.6%，平均每亩单价为210.7万元，增幅回落38.9个百分点。  分析其原因，虽然土地供应量不及去年，但今年国土部门明显加大中心城区周边区域的土地供应。由于出让地块均位于市区新区，加上多为安置用地出让，因此土地价格较去年有所下降。但从同区位历年出让地块成交价格比较可以发现，泉州市区今年土地拍卖价格仍在大幅攀升，这在一定程度上也是影响泉州市商品房销售市场价格不断上涨的重要因素。二、商品房销售商品房供应量加大  2007年1～11月，泉州市四区共批准预售项目49个，预售面积为1080477.65m2。预售项目数量及预售面积都高于去年同期。说明今年泉州市区商品房项目供应量进一步加大，市场供求矛盾得到进一步缓解。丰泽区和鲤城区依然是泉州房地产开发的主要区域，预售面积占到四个区的75.5%。商品房销售市场需求旺盛  前11个月，全市商品房销售面积为251.9万平方米，较去年同期增长了46.3%，增幅较上半年略有回升。  今年泉州市商品房销售在全省房地产销售市场普遍降温的情况下仍保持较为旺盛的市场需求。经历8月的短暂低谷，9月～11月，商品房销售又恢复平稳，继续保持“金九银十”的销售旺势，并呈现小幅增长。由此可见，银行调息、第二套住房首付限制等宏观调控并没有对泉州楼市产生较明显的冲击，市场仍然保持良好的供需态势。三、二手房交易  近几年来，泉州市存量房交易市场一直处于较活跃状态，同比均保持增长，即使在“二手房转让征收营业税”和“开征个人所得税”等政策影响下，依然保持增长。虽然今年前11个月，全市商品房销售面积继续大幅增加，但是市区二手房交易却大量缩水，存量房交易量总体呈下滑趋势。  1.交易量整体下降  从统计数据来看，今年前11个月，泉州市区的二手房市场遇冷，交易量持续下降。  至于下降原因，一方面是房价节节攀升，特别是一手房价格不断上涨，导致二手房市场上卖家期望值过高，不断涨价，而买家却难以承受。卖家和买家之间存在着一定价位上的落差，直接导致了买家观望、交易量萎缩的状况；另一方面，国家宏观调控政策的影响及市民手中的闲散资金大量流入证券市场也是一个重要因素；再者，银行陆续收缩放贷额度，二手房贷款困难，也成为影响二手房交易量的因素之一。  2.二手房价格攀升  “有价无市”很好地概括了目前二手房交易市场。交易量下滑，但是房价并没有因为市场的不景气而滑落。今年平均每一套二手房的交易价格比去年上升约20％。  二手房价格攀升表现最明显的要数市区的西湖、江滨一带，还有泉州开发区。而丰泽区圣湖、云谷一带，原先在二手房市场上占有很大优势，今年的价格几乎没有上扬的趋势。  由于丰泽区、鲤城区的房子建设年代比较早，房子较旧，很多小区都是开放式的，管理相对比较杂乱，同时房子间距较小、户型不够合理，逐渐失宠。西湖、江滨一带的房子大多是近几年推出的新楼盘，居住环境较好，户型结构较科学，符合现代消费人群的需要，所以更受欢迎。今年桥南立交桥通车后，大大带动了泉州开发区房价的提升。  3.保障性住房建设冲击二手房市场  二手房市场爆冷，首先和泉州保障性住房建设步伐的加快有着密不可分的关系。泉州保障性住房建设进入实质性操作阶段，可供人们选择的范围大大增加。  市区首个限价房“江南雅园”已结束销售，市区另有4宗限价房也将于2009年1月31日前竣工交付使用。  其次，泉州拆迁项目实施模式已由以往的先拆后建转变为先建后拆，先建住房安置小区，再实施动工拆迁，减小了拆迁增加的被动性住房需求，缓解了市场的销售压力。桥南片区、东海宝秀、见龙亭、城东、海星、东涂等安置小区的建设，大大增加了人们购置房产的选择性，而不再仅限于中心市区的二手房。  再次是增加廉租住房供应。  这一系列保障性住房的建设，给二手房市场带来了一定的冲击。第三部分：未来走势预测一、市场放量  今年底到明年上半年，市场上将有数个项目取得预售证进入销售环节，整个市场供应比较充分，加上政府90/70政策的限制，市场上小户型的放量将增加，结构供应趋于合理，但中心市区依然是以大户型为主。以辉映江山、经典名门、湖景花园、西湖豪庭、西湖1号为代表的超200m2主力户型的产品放量比例仍然很大。  根据不完全统计，预计2007年底到2008年上半年，泉州中心市区可供应的商品房面积将超过120万m2，商品房供应量将不低于6000套。二、走势预测  1.开发投资将保持平稳增长态势  随着党“十七大”的召开和2008年全国农运会的临近，城市化发展迅速，各项基础配套设施建设快速进展。  根据市房管局对泉州市10家重点房地产开发企业作问卷调查的结果显示，开发商普遍预期国内经济景气良好，对泉州市房地产市场需求增加保持乐观态度。因此，泉州市未来1～2年房地产开发投资将继续保持平稳增长态势。  2.市场呈持币观望现象  一方面，随着国家一系列宏观调控政策的实施，住房消费群体持币观望的态度占上风；另一方面，激烈的市场竞争也有利于泉州市房地产市场向规模化、专业化方向发展。  3.供应格局走向多元化  土地部门正按泉州市“十一五”住房建设规划放量供应土地，全市的供求关系将继续保持平衡；保障性住房建设步伐加快，供应结构进一步趋于合理，有效满足中低收入家庭的住房需求。普通商品住房、经济适用住房、廉租住房及其适度的高档商品住房同时上市，住房供应格局呈现多元化态势。  4.市场发展更加规范  今年下半年，物权法、新物业管理条例、物业收费新标准、保障性住房新管理办法、建筑节能工程验收办法和最新的提高第二套住房房贷首付比例等一系列相关房地产市场的宏观调控政策陆续出台，在一定程度上打压了房地产市场不规范的套利模式。政府通过有力的宏观调控杠杆规范房地产开发商的行为，有利于引导建立多层次、多元化的住房供应体系，调整整合资源、侧重弱势群体、缓解居民购房压力，规范泉州市房地产市场向更健康稳定的方向发展。  5.城市新区开发速度加快  由于目前市区大户型、高房价的产品更多定位为高端人群，因此越来越多资金有限的购房者纷纷把眼光瞄准比市区房价低廉很多的城市新区，洛江城东板块、桥南板块、浮桥板块、东海组团等新区楼盘的放量也开始逐步增大。随着新区市政配套的进一步完善，区域建设逐步进行，将有越来越多的人前往新区置业。2008年泉州购房意愿调查显示地段和总价成购房者首要考虑  11月底，本报《房产周刊》特别启动“泉州购房意愿调查”活动。本次调查旨在了解泉州市民对未来楼市的期待，及其购房所关心的问题。本次调查共收到455位参与者完整填写的有效表格，通过对455份调查问卷的整理和归纳，统计情况如下：参与调查购房者中投资者少  本次调查问卷参与者中，自有住房占90%，其中40%是两房，30%是三房，因此,大部分以自住型为主，有一部分参与者有换房需求，10%是为下一代，其他只占很小的一部分，为下一代买房的，大多考虑小户型，而一部分想摆脱过渡期的年轻人为了更高的居住生活品质，开始考虑三房、四房，为了更长远的打算，大家都较为喜欢置业一次到位，而选择三房、四房，尤其是市中心的户型。在本次的调查中，我们不难看出，投资者几乎微乎其微。生活配套最受购房者关注  在“您购房考虑的首要因素”这个问题，地段和总价成为人们普遍关心的问题。尽管近年来人们对环境、园林、社区规模以及物业管理等都开始越来越重视，但作为首要因素来考虑的，依然是价格的承受力和地段、交通等生活配套问题最受人们关注。超过50%受访者选择小户型  对于“理想购房面积”这一话题，有近20%选择50平方米左右的小两房，可以满足三口之家的温馨生活，40%选择了80～130平方米这个中间段，即可以在总价上留有余地，又避免空间太大带来的耗费，30%选择130m2～160m2，可以真正一次到位，并充分享受高品质的现代人居生活，很少一部分选择200m2以上。  理想购房总价：70%选择的是30万～50万元，当然这也许只能是理想中的总价。理想首付承受价格：大部分人选择了10万～30万，30%选择30万～50万，很少的一部分选择70万以上和100万以内。购房者开始关心建筑用材  在“您对现在泉州的住宅项目建筑外观的看法”这个问题上，90%的人认为都很一般，缺乏亮点，剩余的一小部分认为很差，缺少特色、个性，以及时尚气息。但目前大多数人对这方面要求还不是很高。  对建筑外墙材料，人们普遍选择外墙面砖。同时，人们对高档中空玻璃以及电梯和公共门庭、品牌防盗门等都有很强烈的要求，而且大家对这些材料的认识也都很深入，虽然相对房子来说是一些小配件，但在居家、生活品质上却都是很重要的部分，所以大家都很关心。  另外，在交房装修这个问题上：30%的人认为根据开发商提供的多种装修方案再作选择，30%选择不需要装修，自己装修，10%的人选择提供厨卫装修，另外30%选择全面的室内装修，这部分以小户型为主。物业服务品质日益受重视  在物业方面，受访者关心最多的是服务品质的问题，其次是担心收费的高低，而知名品牌和智能化安防也越来越受人们的关注。在越来越多的新型小区的居住上，人们越来越感觉到物业服务的重要性，也越来越依赖物业服务品质的高效性，这是很值得关注的重要课题。  对智能化设施的了解方面，人们的认识度虽然不是特别深入，但都大体了解，对于闭路监控、电子巡更、园区出入口管理、大堂门禁、家居安防报警等都比较注重。参考：<a href="www.qzls/article/2007-12/200713314.html"target="_blank">www.qzls/article/2007-12/200713314.html</a>收起