私人自建房~可否公证居住权

我是本地农村人，我们城镇附近有一栋私人自己建4层房、每层有两套房（每套有100平方）、现在我想买，卖方说土地证房产证什么都没。买了只要在村里开个证明说（为了子女教育所以要在此地居住）。开完证明然后就可以开水电户头。对于这样的情况，我要买房需要做什么，例如：签订购买合同，公证居住权。或是其他的来保障拆迁后的利益。 因为私建后买卖，是否是违建（怎么查）。还是此房不能买 收起