无产权房交易

97年我买了一套房子,是开发商当初把房屋抵押给银行,我不知情才买下的,房管局也没有备案.现在有人想低价买,他对房产状况都了解,也愿意承担风险,如果我们在协议中把情况都写清楚,那么我们私下签订的这个协议有效吗?如果之后买方反悔,我作为卖方会有什么责任吗?