如何办理“退房”后的所有权“回复”登记

一、“退房”的法律属性及效力 正确选择登记程序，首先要明确上述案例中“退房”的法律属性及效力。从法律性质上看，本案中当事人间的“退房协议”可以由《合同法》中的“合同解除”制度调整。依《合同法》第93、94条，合同解除有协议解除、约定解除、法定解除三种方式。协议解除是当事人协商一致终止合同效力；约定解除是当事人在合同中约定一方解除合同的条件，当该条件成就时，享有解除权的一方可以径直解除合同；法定解除是一方依照法律规定享有解除权而径直解除合同。协议解除是双方解除，而约定解除和法定解除则是单方解除。 依《合同法》第96条，约定解除、法定解除时一方应当将解除合同的意思通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方如有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。而本案中当事人选择的是协议解除，商品房买卖合同自双方“退房协议”生效时解除。依《合同法》第97条，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案当事人解除买卖合同的法律效力表现为，出卖人应将已收房款本息退还买受人，买受人应将房屋返还给出卖人，如买受人遭受损失亦可向出卖人主张赔偿。可见，当事人申请办理房屋所有权“回复”登记，正是合同解除后“恢复原状”效力的反映。 收起