商品房完成初始登记后，在办理购房者的分户转移登记时，有如下几种操作模式：一是由开发企业前来办理分户登记，二是由购房者前宋办理分户登记，三是双方前来办理分户登记。为节约交易成本，最后一种模式较少采纳，而采取最多的是由开发企业前宋办理分户登记，当然，此时需要购房者出具委托书，委托开发企业代为办理分尸转移登记事宜。 采取由购房者前来办理分户登记模式，在很多城市是这样操作的：开发企业事先在登 展开
商品房完成初始登记后，在办理购房者的分户转移登记时，有如下几种操作模式：一是由开发企业前来办理分户登记，二是由购房者前宋办理分户登记，三是双方前来办理分户登记。为节约交易成本，最后一种模式较少采纳，而采取最多的是由开发企业前宋办理分户登记，当然，此时需要购房者出具委托书，委托开发企业代为办理分尸转移登记事宜。 采取由购房者前来办理分户登记模式，在很多城市是这样操作的：开发企业事先在登记机构领取登记申请书，当购房人缴清房款，可以办理房屋分户转移登记时，开发企业在申请表上将购房人身份、房屋标的等内容填好，并在申请表上加盖开发企业印章，交由购房人一方自行向登记机构申请办理所购房屋的分户登记。这种习惯在很多城市沿袭多年，至今仍在适用，无人置疑，一些教材还作为经验之谈予以介绍，这种习惯操作对吗? 我们勿需通过法理评判此种模式的对与错，道理很简单，中国人讲究对称，我们来看上列的第一种模式，开发企业单方前来办理分户登记，此种模式下，登记机构都明白需要收取购房者出具的委托书。为什么换成购房者单方前来办理分户登记时，登记机构却不收取开发企业出具的委托书，委托购房者代为办理分户转移登记事宜呢?这显然是不对称的。有人认为，开发企业已在申请表上签章，这就代表了其申请行为，那么，需要反问的是，购房者也在申请表上签了字，这也代表了购房者的申请行为吗?如果没有购房者的委托书，在开发企业单方申请转移登记时，登记机构会办理吗? 很多人对单方申请和双方申请存有模糊，实质是对我国不动产物权变动规则没有深刻理解，根据物权变动原因的不同，不动产物权变动分为两种类型，一类是基于法律行为(合同、协议等)发生的不动产物权变动；另一类是非基于法律行为(判决、调解等司法文书或自身修建等事实行为)发生的不动产物权变动。 一、不动产物权变动规则与双方申请 依法律行为发生的不动产物权变动，即根据当事人双方的意思表示所生的物权变动，依照通说，我国采纳的是债权形式主义的物权变动模式，即合同加上登记才能导致不动产物权的变动。登记公示有以下三方面的效力，一是物权移转效力，即基于法律行为发生的不动产物权变动，只有经过登记才能使不动产物权发生转移，非经登记不生效力，实行的是登记要件主义，而非登记对抗主义。《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。很多人认为，不动产只有经登记才能发生物权移转效力，未经登记就不能对抗第三人，实际上，在我国语境下，这是一种错误的表述，没有区分开登记对抗主义与登记要件主义的内涵，登记对抗主义是日本和法国采纳的一种模式，其意思是，双方当事人之间仅签订合同就发生物权移转，不需要登记，但是在出现第三人时，谁先完成登记，谁就取得物权。二是权利正确性推定效力，即以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利。彻权渤第16条规定： “不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。当然，登记正确性推定效力可能受到异议登记的限制。三是善意保护效力，即对于信任不动产登记簿记载的权利而为之交易的善意第三人，即便登记簿记载有误，法律仍认可其权利取得的有效性而予以保护，这就是不动产的善意取得制度，表现为《物权法》第106条的规定。通常情况下，不动产交付并不能产生所有权的转移，其意义在于，一是确立风险负担，二是确立违约责任。《合同法》第142条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条对此予以了规定。 以发生不动产物权变动为目的的债权合意 (合同、协议等)与物权变动本身是两个法律事实，合法有效的债权合意也许不能发生物权变动的结果，比如当事人愿意承担违约责任，不愿意完成登记行为。因此，在债权合意有效的情况下，须双方当事人共同申请登记，完成履行行为，才能使不动产的物权变动生效。而仅有一方当事人申请登记的，有可能违背另一方当事人的意志，这就是基于法律行为(合同、协议等)发生的不动产物权变动必须双方当事人到场的法理所在。当然，如果一方不能到场的，可以办理委托。 收起
