最高人民法院法发[2004]5号文第九条对登记机关已经受理被执行人转让房地产的过户登记申请，是将是否已经核准登记作为可否查封的界限。在登记机关核定产权前，法院对房屋实施查封是合法的。但是执行法院对房屋的查封仅仅是一项财产保全措施，并非是一定就要处分该房产。当事人不能仅因法院查封了该房屋就要求登记机关赔偿。 登记机关在行政行为违法并因为这一违法行为造成当事人实际损失时，才承担 展开
最高人民法院法发[2004]5号文第九条对登记机关已经受理被执行人转让房地产的过户登记申请，是将是否已经核准登记作为可否查封的界限。在登记机关核定产权前，法院对房屋实施查封是合法的。但是执行法院对房屋的查封仅仅是一项财产保全措施，并非是一定就要处分该房产。当事人不能仅因法院查封了该房屋就要求登记机关赔偿。 登记机关在行政行为违法并因为这一违法行为造成当事人实际损失时，才承担赔偿责任。因此，当发生这类问题以后，要区分几种不同的情况： 一、登记机关是否在规定的期限内核准登记。 建设部第57号令发布的《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条对转移登记所规定的核准登记时限是“两个月”，2001年8月15日，建设部以第 99号令修改了《城市房屋权属登记管理办法》，其中，将转移登记的核准登记时限从“两个月”修改为“30日”；建设部以建住房[2000]201号文印发的《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》中(附件《办理房地产交易与房屋权属登记办事时限及必收要件》)对转移登记所规定的办事时限是10个工作日。 界定登记机关是否在规定的期限内核准登记，应以修改后的《城市房屋权属登记管理办法》为准，即应在受理之日起30日内核准登记。《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》中规定的办事时限，是建设部为了促进各地房地产交易与权属登记管理一体化、规范化和现代化的指导意见，是对管理水平达到一定标准的要求。因此，界定登记机关在办事时限上是否违法，应当以建设部发布的规章为准。如果登记机关在受理之日起30日内尚未核准登记，应当认定为没有在规定的期限内核准登记(在期限内要求登记申请人补交相关登记文件而当事人未及时补交或是须经公告程序的，核准登记期限应当相应延长)。 二、当事人是否存在实际损失。 1．购买被执行人房屋的当事人尚未支付房款。 在这一情况下，女口果法院处分这一房产，购房合同就无法继续履行。但由于当事人尚未支付房款，不会由此造成直接经济损失。 2．购买被执行人房屋的当事人已经支付了全部房款。 最高人民法院法释[2004]15号文第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。 不动产物权的公信力原则，就是让公众可以信赖登记簿的记载。当事人以不动产登记簿为根据取得的不动产物权，应当不受任何人追索。最高人民法院作出“如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”这一规定，也是出于这一原则。如果当事人与被执行人恶意串通，以房屋转让来规避法院的执行措施，就是存在过错，应由其自行负责。 收起
