本文结合上海房地产登记的立法探索和实践经验，探讨一下预告登记的效力，以及预告登记后权利人再处分物权、设立抵押权等如何进行登记。 一、2003年后上海立法的预告登记制度和实践操作的问题 2003年5月1日实施的《上海市房地产登记条例》(以下简称“03年条例”)以地方性法规率先建立了预告登记制度，其中第49条就是对于预告登记的分类、适用对象、登记效力和效力期间的规定。 展开
本文结合上海房地产登记的立法探索和实践经验，探讨一下预告登记的效力，以及预告登记后权利人再处分物权、设立抵押权等如何进行登记。 一、2003年后上海立法的预告登记制度和实践操作的问题 2003年5月1日实施的《上海市房地产登记条例》(以下简称“03年条例”)以地方性法规率先建立了预告登记制度，其中第49条就是对于预告登记的分类、适用对象、登记效力和效力期间的规定。 “03年条例”突破性地打破了传统“期房预售”为主的预告登记的范围。在规定“房屋尚未建成时”，当事人因房屋建设工程设定抵押、预购商品房、预购商品房没定抵押权可双方预告登记之外，还创设性地规定“应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记”。 实践中更是明确这种单方预告登记的客体既可以是房屋期权、也可以是实质性房地产，涵盖了几乎所有需要双方申请的转移登记和他项权利登记情形，特别是房地产卖卖、抵押等。 该条例同时规定了这类范围广泛的单方预告登记的效力和期限。比如，在效力上明确了“经预告登记后，当事人取得土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利的优先请求权”；在期限上则是“自登记之日起满两年，当事人未申请正式登记的，该预告登记失效”。 可见，立法者赋予预告登记权利人的仅是登记上的顺位优先权，并非限制物权人的处分权、并禁止其后的登记。 例如在登记冲突规则的设计上，已经抵押预告登记的房地产，并不禁止再设立转让、抵押的预告登记：已经转让预告登记的房地产，并不禁止再设立转让、抵押的预告登记。在“登记顺位”的法理下，这些“冲突”是有序的。实践中预告登记也确实起到了应有的保护作用，特别是为了防止当时“一屋多售”的状况，特别规定了“已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记”，以及“转让登记与他人的转让预告登记相冲突”，这样一种预告登记又兼具了绝对的排他效力。历时5年的实践中，虽有人抱怨此类预告登记2年的失效期限过于严格，但此项制度逐渐被社会所认同接受，为维护交易安全提供了及时而高效的法律途径。 然而，实践中也一直存在着一些困惑，比如已有抵押预告登记的房屋可否办理转移登记，已有转让预告登记的存量房可否抵押。随着上海房地产交易的活跃发达，这样的操作困惑与实际需要的矛盾日益突出。 二、《物权法》上的预告登记及其效力 《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 收起
