如何预判已办理抵押的二手房的交易风险?

我通过中介获知业主房源，后跳过中介直接联系上业主，业主告知因其房申请银行抵押贷款已批复，故不打算再卖。后10天，我主动联系业主，建议先付定金，一年后再以此价格交易。业主表示需要考虑。考虑一周左右，业主昨日与我约谈，回复概要如下：1.同意以此方式进行交易，定金30万，违约金20万。2.其房抵押3年，因其私人关系，原本评估200万的抵押款，银行批了300万给她。（这点是否可疑？）她建议明年（抵押满1年）收到我们的房款就去提前赎回抵押。 3.付定金后我们即可对其房源进行装修、居住。我拟了一下可能的风险点：1.业主收到全部房款，赎回房产证后，我们才能拿到房产证。2.房屋抵押为3年，时间越久，若业主变卦，我这边越被动（房屋装修、房价上涨等）不知还有无其他风险点？是否让中介介入签署居间协议比较好？中介何时介入合适？若我们付房款时，找公证是否可以规避风险，还是说一定要找担保公司？还有无其他协调解决的办法可以最大化规避风险？盼各位大大答复，谢谢。 收起