答主你的公司真是害人。你们这风格有点像五大行的人，评估全靠公开信息和法案。房地产是一个非常本地化的行业，而其中的土地交易又是一个极富技巧和充斥当地法规控制的步骤。答主连华侨城在南山区还是福田区都不知道，看来不是本地工作者，这样的估价准确性着实堪忧。出于对你司客户的同情，我吠几声。元问题：土地是净地、在建工程还是竣工物业？1. 净地：地主是谁？1.1. 地主是华侨城集团。那么这个地就几乎是不能交易的 展开
答主你的公司真是害人。你们这风格有点像五大行的人，评估全靠公开信息和法案。房地产是一个非常本地化的行业，而其中的土地交易又是一个极富技巧和充斥当地法规控制的步骤。答主连华侨城在南山区还是福田区都不知道，看来不是本地工作者，这样的估价准确性着实堪忧。出于对你司客户的同情，我吠几声。元问题：土地是净地、在建工程还是竣工物业？1. 净地：地主是谁？1.1. 地主是华侨城集团。那么这个地就几乎是不能交易的。土地来源是是政府协议出让，土地交易又受到国资委国有资产出让条例控制，买卖基本不可能。如果是作价抵押给银行，估价可以按照一般净地理解。但华侨城是央企，资金来源丰富，即使抵押土地贷款也应该不会找你们这样的外地机构进行评估。1.2 地主是私人老板。由于没提供任何细节信息，我只能按照自上而下的售价倒算法。那块地做别墅售价90000元/平，别墅容积率按0.5计算，货值16.65亿。地价按照经验值，即货值40%计算，即6.66亿元，折合楼面价36000元/平。以上为极其粗略的估算，误差极大，仅供参考。2.在建工程：算法和净地类似，需要另外附加计算已建成部分的平均建安成本和总包更替费用（如有）3.竣工物业：竣工物业的再开发，即城市更新，曾用名为旧改。目前深圳的拆除重建类城市更新流程如下：立项——专项规划——主体确认——土地获取。城市更新类项目一旦获取，地价相比净地明显较低，项目利润大。但该类项目土地获取难度极大，和一手地相比完全不是一个维度。旧物业统分三类：旧村、旧工业区、旧住宅区。按经验值来说，获取旧村项目需5-7年，旧工业区需2-4年，旧住宅区无法获取。如果此项目为城市更新类项目，我建议你们还是放弃这个单子吧。此类项目的评估不是以财务计算为主，而是以对政策的把握、对项目现场风险的梳理和合作模式的选择为主。深圳市的城市更新政策是全国独家，和任何一地都不同，无法借鉴其他经验。总而言之，城市更新属于一级土地开发，和拿净地盖楼是两个概念。以上。 收起
