商业地产行业和住宅地产行业谁更健康?

列几个我看到的事实：1. 商业地产的年投资回报率一般是6%-10%，但是我所看到的上海住宅项目租售比一般只有1/500到1/600，换成年投资回报率大概是2%到2.4%。不考虑上涨房产本身价格变动因素，商业地产回报率远高于住宅。2. 但是写字楼的价格上涨速度远低于住宅。3. 商业项目转让所承担的税费远高于住宅（多是增值部分的税费，也有持有过程的房产税）。同样是地产，我们可以看到kfs定价时，商业地产按投资回报率来倒推拿地是否值得，有来自市场的约束，而住宅似乎可以不需要考虑未来的租赁收益，只需将土地、建安、税费和利润相加，参考周边房价即可。目前的情况就是，地价高则房价高，房价涨而地价涨，kfs大佬们谈的也是需求如何旺盛，从而房价只涨不跌。假如租金是房屋居住这个根本价值的货币体现，那么：1. 从租售比上，是否可以判断住宅市场存在泡沫？2. 假如存在泡沫，是否是因为住宅项目的交易成本低导致的 ？而商业地产是相对健康的？3. 住宅的租金收益甚至低于同期1年存款利率，长期而言，这样的状况是否会持续？4. 房价和土地价格螺旋上升怪圈的天花板是什么？ 收起