北京推自住商品房政策会给房产市场带来什么影响吗?

大牛说的都很高屋建瓴，这里我从另一个角度回答一下这个问题，有自己的经历，也有从经历引发的思考。北京现在的自住型商品房目前开了三个盘，恒大的御景湾（豆各庄地块），这个是在年前，年后又开了金隅汇星苑（朝阳路高井）和金隅汇景苑（东坝）。三个项目供应量大概在7千多套。户型为50-90平米1-3居户型。这三个项目我都申请了，自己的情况是：老公名下有个一居，需要改善成两居或者紧凑小三居。从我们的实际情况去分析，可以得出几个显而易见的结论：1、对于改善型住房的刚需来说，自住型商品房的户型其实并不符合住宅需求。大家可以想象一下，90平的三居除去公摊，实际住房面积也就70左右，这70平要分摊到客厅、三个卧室和厨房厕所，结构和空间感都不会太好。这显然不符合改善型住房的刚需的实际需要。所以，对于改善型住户来说，首先从房屋结构和居住品质上，自住型商品房就不具备优势。2、短期内助长观望情绪，但申请者和最终的购买者两者之间的转化太低，长期看并不能缓解北京房子的供需矛盾。刚刚说了，改善型住房的刚需可能并不会青睐自住型商品房，但是，毕竟这类产品的推出是北京房事的一件大事儿，申请门槛又低。所以很多人都抱着“重在参与”、“碰碰运气”的想法参与了申请。这其中有保障房的轮候家庭，也有改善型刚需。但是，这里面需要注意一点，门槛低带来的直接影响是，更多的人有资格申请，但同时也意味着，申请的人类型众多，且里面条件比你优先的大有人在。好多经适房、保障房的家庭一申请，一优先，改善型刚需基本想都不要想能够抽中。这个和汽车摇号不一样，汽车摇号是大家一起抽，虽然人多号少，起码机会均等。但自住型商品房的名额，白纸黑字写了是优先经适房和保障房的轮候家庭的。举个实例：今天收到恒大项目的短信，让去递交材料，原文提示说：“优先家庭总量为8万组，供应房源为2000套，所有房源优先向优先家庭销售，如有剩余才会向非优先家庭销售，请非优先家庭自行决定是否到场办理。”由此可见，自住型商品房无非是价钱更高的保障房，对于非优先家庭来说，意义实在不大。3、自住型商品房的市场营销意义把这一点单独拎出来说一下。目前大家看到的更多的是自住型商品房的宏大的意义、影响，但实际上，对于地产商来说，这个项目是具有独特的市场营销意义的。表现如下：前面提到，自住型商品房的门槛低，有资格申请的人类型非常丰富，有经适房轮候、两限房轮候、单身无房人士、有一套住房人士。但自住型商品房又制定了优先政策，这就导致大量收入水平不错的家庭和改善型家庭有资格申请但基本不可能中签。不要以为这是个政策漏洞或者鸡肋，我觉得这对于市场营销的意义是非常重大的。这部分人虽然没有得到房子，但参与了事件，他们留下的个人资料和家庭资料相当精准，这些资料直接被开发商获得，这为开发商的精准营销提供了丰富而准确的数据库。对于开发商来讲，自住型商品房就是相当于打广告，用公益的形式、投入最少的成本，把自己的实力、形象展现在大量有需求又有购买力的家庭面前，轻松获得又大又准确又需求旺盛的客户数据库，这笔买卖无论从社会角度、品牌角度还是利益角度都太划算了。如果国家以后力推自住型商品房，其他特殊的房产产品，比如两限，是不是会退出市场？如果答案是肯定的，那么自住型商品房就是一个盈利更多的两限房，不仅在低收入家庭身上赚取更多，也丝毫不能让夹心层得到实惠，最终还帮助地产商能够更有效的针对刚需做精准营销。这个想法可能多少有点阴谋论，后续发展是怎样我们一起看。总结一下，自住型商品房虽然短期让房事观望情绪严重，稍稍抑制了房价上涨，但适用范围有限，只能分流低收入家庭和一居的购买力，对于改善型刚需没什么实质性的帮助。如果后续政策和执行控制不好，房价继续上涨是早晚的事儿。自住型商品房是ZF和开发商下的一局好大的棋。。。显示全部 收起

自住商品房无疑就是接着拖住刚需们购房的脚步. 2010年限购令推出之后, 来自外地游资, 基本上已经被抑制. 政府没有料想到巨大的刚需仍然支撑着房价. 随着限购令推出将近5年, 意味着近五年的需求即将释放. 自住商品房的出现其实就是通过给予 购房者低价上船的希望 来继续压抑需求. 其实说白了就是画饼. 考虑到降低价格的30% 未来拿走收益的30% 对于政府来说也没有出血. 不得不说此政策着实高明. 可以说自住商品房的出现就是为了接限购令的班. 继续压制人民的购房需求. 收起

谢邀。房地产市场这种问题，角度太多，内幕更多，这里只能是一家之言。先说这个政策的背景今年算是房地产比较好的年份，开发商销售业绩和资金压力都不大，主要监测的一二线城市对房价涨幅的控制前三季度基本保持在百分之十几，虽然大多高于人均可支配收入的增幅，但政府的压力已经比几年前要小的多了。不过，这其中北上广深四地前三季度的涨幅都超过了20%，政府调控的压力比较明显。事实上，最近一两个月，四地政府都在研究一些对策，想在第四季度把涨幅往下拉一拉，因为谁都不想在年底做涨幅第一的城市。再说这项政策的含义2万+5万这7万套是什么概念？这基本是北京全年的住宅销售套数的50%（按面积的话大概40%）， 应该说，体量是十分巨大的。如果7万套真的是有效供应并实现销售，那么整个城市的供应结构将会大幅度改变，从而下拉均价，并降低全年房价的涨幅。当然，你也能猜到，“有效供应”并不容易实现。今年的2万套，至少目前为止，还基本是空头支票，没有落地。所以7万套最终能实现几成，谁也说不好。最后说对市场的影响1、宏观层面，刚需产品和中高端/改善类产品要分别看刚需或小户型市场，毫无疑问会受到最直接的影响，面临客户被分流的情况，一些开发商可能会压低自己的价格。但考虑到7万套不能全部落地，不保守的估计，恐怕价格的降幅也会非常有限。至于中端、中高端市场，反而有可能获益，因为更多的土地被用来开发低端项目，形成中高端产品进一步的稀缺，不降反升的可能性非常大。总体上来说，因为中高端比例较少，即使涨价，对整体市场的影响并不大，所以只要政府能够有效推进这项政策落地，一两年内市场价格是应该有所下降的，但预计降幅不会太大，主要是减轻政府在数据上体现的政绩压力。2、消费者层面先别着急对上一条结论高兴。得先看看你是哪类消费者。改善类的不必说了，你可能还得花更多的钱改善。但即使你是刚需、婚房、首置客户，买房的时候你也多多少少会对房子有点要求吧？不难想象，这7万套的供应，其产品综合品质方面，在同类市场中恐怕也没什么竞争力——位置偏远自不必说，交通配套是否到位、有没有开发商做相应的生活商业配套、入住后的物业管理水平、以及因为价格低廉而带来的形形色色的邻居（这一点非常重要但往往被忽略），都是你作为购房者不得不衡量的问题。但凡你对其中一点有些要求，那么可能你都得多花些钱，买同样是刚需，但品质更好的其他商品房。所以，除非你是只要有房能买的起，什么困难都能自己克服的饥渴消费者，这项政策对你来说，我个人的建议是可以当作没有看到。 收起

谢邀。首先，目前一线城市都面临着供需结构不平衡的问题，这也造成了房价调控没有实质性成果的重要原因。对于房价调控的思路，不同城市的地方政府都有着不一样的方法，但是从思路和逻辑上来看，基本上都是从土地的供给着手，采取定量定制的手法，提供安居房/保障房/廉租房的建设。由于我一直在深圳从业，对于北京房地产市场的情况仅仅来自于业界同行的一些交流，下面谈谈浅见，欢迎拍砖。首先，自住型商品住房附加的购房资格门槛是全市范围内符合限购规定下仍具有购房资格的京籍及非京籍人士，这样，其实面对的有资格购房的群体的数量相当大，另外，从供应的数量来看，2万套的供应已经相当大，深圳前些年的新房年成交量也就在5-6万套之间。如果仅仅从供需的角度来看，如此大量的供应和需求是相吻合的，但是我认为最终是否能给整体商品住房市场带来重大冲击还取决于以下因素：楼盘的区位和交通条件举个深圳的例子：深圳的8个安居房项目基本上全部都在关外，今年有望入市销售的项目基本上均价都控制在6400-7900元/平米，与2012年全市20000元/平米的均价的差距不可谓不大，而且项目的发展商大多数为中海等有实力的发展商，这就保证了楼盘的设计/施工的质量不会有大问题。而且深圳的城市骨架比起北京来小得多，交通拥堵的情况比起北京也要好得多，那么就意味着即使安居房项目再偏僻，也比北京在郊县的安居房项目在交通成本上要有优势的多。如果一位北京市民住在六环，每天去一环以内上班，付出的通勤成本基本上不低于住在深圳的居民每天到广州去上班。另外，深圳虽然面积小，但是常住人口比起北京仍然不逞多让，也是超过一千万人口的大都市，供需矛盾相信只会比北京更严重，但是深圳的安居房推出后竟然遭到大范围的弃购（链接楼市前哨第88期：深圳安居房为何成鸡肋？），实在是因为交通问题拖了后腿。而且即使是拥有30%的价格优势，购房者还是会选择高价的商品房或者甚至选择小产权房。因为刚需的购房者十分看重通勤成本的问题，配套都反而还是其次考虑。所以，对于楼主的问题，我认为这类的自住型商品房不会对整体市场产生大的影响，而且，即使这部分自住型商品房入市后会有一部分购房者购买，我也不认为会对别的商品房项目产生影响（或者说是让其产生调低价格的压力）。BTW，顺便叨一句，让房价下跌的因素一定是金融因素，而不是市场因素。除非哪一天领导层又下猛药（就像07年的927新政一样），一声令下，银行开发贷全部停掉，那开发商一定会断臂求生降价出货。不过到了今天，经历了08年危机的各大开发商（我说的是大开发商），已经调整了经营思路，对于把握开发节点和周期，调配资金，降低存货成本，提升资金周转率的能力都已经比起08年调控之前有了很大的改善，即使再来一次，我相信，这些龙头企业们也有应对之道。 收起