如何评价商业地产的这三种运营模式:分割销售,租售并举,只租不售?

严格说来这不算商业地产的运营模式，只能算是开发商的资金策略。地产商一般不会用地产公司去管理某个项目，而会用一个管理公司去管理这个项目，所谓经营权、所有权、管理权分离。（业主所有，物管管理，商户经营）我们所说的运营模式指的是怎么经营，比如扣点啊，租金，混合模式啊等等所谓的分割销售嘛嘛的，也就是开发商的地产操作模式，和营运木有任何关系。分割销售：原则上我们做商业地产的最讨厌的就是这种方式，从我们角度上说，整体规划，统一招商是一个好的商业地产的前提，不过不是每个地产商都能够有这样的资金实力和意愿做出一个所谓“少于10年成熟的MALL都是垃圾”。尤其是在国内住宅地产都是短平快的节奏下，很多地产公司拿到商业项目后也是乐意把他转手卖掉的，因此出现如下进化模式：10~15年前：单纯分割，单纯销售，售后不管，所有权分散，容易出现一盘散沙的情况，很多很多商业容易挂掉（值得一提的是，专业市场和街铺在这种模式下反而散发出极大的生存能力，我所说的专业市场指的比如批发中心啊，XX交易中心啊等）10~5年前：初级模式的售后返租，现在一二线城市是很少见到了。嘛叫售后返租？就是先切割了出售，然后开发商再成立一个管理公司（注意，是注册一个管理公司），负责租回来统一经营。为毛叫初级模式？因为开发商的目的不是为了统一经营，而是为了销售。举个例子吧，XX购物中心，本来只能卖2万一平米，而且还不好卖，现在我卖3万一平米，承诺一年返利8%~12%，旺铺投资，结果投资者一看，这么高的回报率，买！分分钟商铺卖空。开发商笑了，2万的房子卖到了3万，虽然号称一年要付8%~12%的租金，但是我到哪融资有这么低的成本啊。啥？你问万一应经不好怎么付租金怎么承诺给投资客的回报？我这不是和你签返返合同用的是新注册的管理公司么，实在经营不好，我公司倒闭，以死谢罪对得起观众了吧。8~5年前：比较高级的售后返租，现在偶尔见到。也的确是有一个开发商缺钱，也的确是有一些开发商良心未泯。会返租回来好好做。不过这么做风险和难度很大，首先你要和N个小业主洽谈统一规划，而且由于产权过多，很多品牌公司会担心风险过大，不敢签约（举个最简单例子，淮海中路上的C&A旗舰店大家知道吧？现在叫雪豹商城，forever21看中那个位置，但是不敢签约，为嘛？人家是两个业主，进驻装修后，万一某个业主神经病，我怎么打官司？告一个还是告两个？告赢了全赔我还是赔一半？），另外，万一10年后，商铺成熟了，小业主打算自己出租以获取更高的租金，这商场还活不活了？？总之，售后返租的弊端一堆，能活下来的，10%不到。我在上海见到活得比较好的，只有松江的开元地中海，而且人家影院，超市等还是自己持有的，你问为什么要自己持有？2万多平米一个商铺，谁来买？？？7年前至现在：混合模式，这个事是万达干出来的，购物中心统一持有，旁边的金街全部销售。反正金街的初期都很惨淡。这里说一下为毛购物中心最好自己持有： 1、产权明晰，商铺随意划分（前提是符合消防规范）2、改造起来无后顾之忧（很重要，加电梯，开楼板，加餐饮条件等）3、不卖的购物中心至少都是不怎么太缺钱的公司4、改革起来方便5、利于长期规划先写到这里，开个会先显示全部 收起

其实这是商业地产发展的三个阶段1、分割销售商业地产发展早期，开发商的融资手段单一，没有多元的融资的手段就必然需要将物业分割销售来快速回笼资金，减小自身的资金压力，以及实现快速的盈利，现在依然有很多中小型的开发商采用这种模式，并且其中有很大一部分是只管开发不管经营管理，所以从根本上讲这种模式跟住宅地产开发没什么区别。但是由于商业地产的物业属性不同，这种开发模式其实是一种非常短视模式，但是对于自身实力不是很雄厚但却想趁着商业地产热捞一笔快钱的小开发商而言，这样反而是最好的模式。不过从大的趋势来看，这种模式是必要被淘汰的（前段时间苏州就已经叫停了这种开发模式）2、租售并举其实这种模式跟分割销售的模式区别不大，大部分采取预售并举的商业项目都是主力店部分自持，其余部分销售或抵押，这对于开发商来说其实也是无奈之举，因为现在知名的主力店的拓店标准基本都需要租赁区域是开发商自持的，所以，采取这种模式的商业项目的开发商依然是没有摆脱融资渠道单一的困扰，只能靠这种模式开发。所以大型商业地产开发商已经摒弃了这种模式，这种模式和分割销售的模式一样会给项目后期的运营管理带来很大的隐患，所以也是迟早要被市场淘汰掉的3、完全自持这是现在大型商业地产开发企业普遍采取的模式，这种模式对开发商的融资能力有着很高的要求（目前商业地产的开发模式主要以下面这几个企业为代表：万达、华润、凯德有兴趣可以研究一下他们的开发模式），但是这种模式会对项目后期的招商运营带来很大的好处（最重要的是不用受到小业主的掣肘），而且开发商可以依靠着项目物业的升值，获得长期稳定的现金流，另外因为项目是开发商自持所以开发商对商业项目后期运营的态度是不一样的，相对于上面两种模式会更加的专注（自己的财产嘛），这样更有利于行业的良性发展，另外想吐槽一下万达的现金流滚资产的模式是没法复制的 收起

谢岚爷邀；严谨来说这是零售不动产的三种租售模式。这三种模式产生是因为集中式室内商业的开发。从房地产的开发投资收益来看；住宅项目收益特点是——收益平稳且风险较小。商业项目收益特点是——收益高但是风险较高。所以一些具有挑战性细胞的开发商愿意在高风险的情况下攫取高利润，尽可能的扩大商业的用地指标。主要还是因为住宅和商业的指标比例在报规的最初阶段是可以商榷变更的。（你懂得~）下面就这三种模式阐述下：分割销售（因为分为的三种模式中有租售结合的，这个分割销售就默认是全部分割出售。）分割销售：简单来说就是开发商对室内集中式商业进行对大产权的产权分割从而再进行销售。一般是两种分割方法：①实体墙进行分割；②标记性分割；一般我们逛的大商场都是标记性分割。（喂，有没有发现你脚下踩着铜钉哇，骚年！分割销售特点：1.开发商从利润最大化的角度出发，在商铺分割过程中会最大化进行分割；2.由于是全部分割销售，后期商管公司对小业主的控制力也就没什么力量。容易造成运营风险。虽然现在大家伙销售产权式商铺实行同意招商运营的售后返租模式，但目前施行的大多数模式为三年、五年模式，点数也大多在7.5左右。在坪效方面，诸多开发商为了平衡收益，是不考虑后期运营的成功率的，这就是为什么商业项目的风险高的原因之一。一旦后期坪效产生的收益以及返租能力平衡不了就会产生诸多纠纷。那么这个项目也就势必成为名副其实的死铺。很多开发商一开始对着方便并不是太了解就是贸然的进行分割返租的销售，后期收益平衡不了，惹一身官司。造成项目烂尾。3.所以从第二条来看，大家很明显的就发现，实行分割销售的的开发商都是资金链比较薄弱的开发商。虽然并不能说他们多贪心，但是一定是不审慎的。4.值得一提的是商铺分割和业态经营分割是两套方案。他们在前期设计中是有分别和关联的，这里就不详细表述了。5.为了行业的良性发展，现在越来越多的域市已经不允许分割销售了；最近的事件是苏州市:关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知这也是未来的趋势。托大的劝诫：各位同行，如果你们以后做项目拿到指标不要一味的追求最大化的利润，也要结合资金链的承受能力以及抗风险能力来进行拆分。虽然商业项目的收益率高，但也不要盲目追求，量力而行。切记——失败的项目是职业生涯的污点。租售结合租售结合：简言之就是部分分割出售，部分自持；方式：一般自持原则是自持一整片或者整层自持。切记莫要碎片零散自持（基本等于找死）。一般自持部分是作为主力店的预留经营。因为从收益的角度来看，主力店的商务条件是最苛刻的，所以自持部分放置主力店能够有效的拉高项目整体租金收支能力，对企业来说是有利的。租售结合特点：1.能够有效的回笼项目资金，2.在销售返租平衡上，企业分风险是降低的。3.企业支持一部分，在业主会议中，企业是占据主导地位，比较有话语权。通俗点说，我是最大的股东，你们要听我的。4.支持部分，在物业销售过程中，是对投资客户具有很强的吸引力的。企业通过自持部分向投资客表明企业运营这个项目的决心和信心。所以对于销售来说，自持部分商业无疑是销售的助力器。5.根据第四条，也就是在招商过程中，能够带来很大的便利性，比如说，落位准确招一家聚客能力强的主力店，但是这个主力店给的租金只有4毛左右。那么企业就可以通过把主力店放置在自持部分。通过以商招商的方式抬高其他部分的租金水平，从而达到收益的平衡。6.财务成本上，自持部分在运营后还是可以向银行抵押套现的；现状：租售结合目前是一二线市场的主流。只租不售只租不售也就是全部持有。也就是唯一的业主；想怎么布局就怎么布局；项目怎么定位就怎么定位；就是有钱，就是有实力；就是牛逼！！！--------------------------------酒后胡言乱语；各位同行一观；显示全部 收起