初期如何很好的将写字楼定位?

我目前身处一个二线城市，写字楼存量已经相当大（主要是集中在两个还未完全成熟的CBD区域中），政府在拍地时也强制性的将办公楼写在出让地块的条件之上。目前公司在市区地段较好但办公氛围相对一般（非上面所提及的CBD区域内）的位置要做写字楼，不知道该如何定位。周边的写字楼入驻企业多为小型企业。望大神指教，该从哪点切入？