RealCrowd 将众筹模式引入房地产投资中的可行性如何?房产众筹和科技产品众筹会有哪些不同?

在国外这段时间没有上知乎，偶然登录发现竟然有人邀请我答问题，真是倍感激动，首先谢邀，鄙人不才，表达几个简单的个人拙见：1、众筹在房地产行业是可行的，因为在众筹开始流行的时候，房地产很早之前就已经在做集资的行为，不同的是，众筹是由发起人，出资人，平台构成，但是房地产没有平台这个第三方，所以风险很大，导致民间出现了很多最后未能兑现的承诺；导致现在人民对于房地产的众筹存在抗性；但终归来看，是可行的，如果导入第三方平台会更加健康持续的发展。2、房产众筹和科技众筹的不同：由于对科技类众筹不了解，无法做出解答，请谅解。 收起

第一次被邀请回答问题，很激动，但是由于从业的企业经营模式比较传统，这方面的业务从未接触过，试着说一点自己的理解吧。你说到的这种众筹模式在我看来有点类似前几年国内曾经炒的很热的集资自建房，温州那个项目拿地成功后，媒体很是关注了一段时间，我们公司也做了专题讨论，当时就认为这种集资建房在房产分配环节肯定会有纠纷，而且在规划设计审查、报建等各个审批流程中都会比较艰难（虽然地域有区别，但是总体来说房地产行业的行政审批流程速度很大程度上依托于公关力度，而速度与成本利润息息相关）。当时我就有一个想法，如果投资者所求不是房子而是现金回报，委托专业的地产公司或者项目团队操作，会不会在很大程度上简化操作流程？也就是现在的房地产私募基金，但在当时来说非法集资这柄利剑始终在头顶高悬。RealCrowd的模式有他的地域性特点，它吸纳资金后并不是要做开发商，而是主要针对已经建成的房产进行投资，资金规模不大，单个房产投资人不超过95人，按每人1万刀左右计算也就百来万，主要针对的是收益稳定的商业地产，与国内传统意义上的投资炒房有一定区别但是并不大，可以简单理解为集资买房共享收益，最重要的一点是，它的这种操作模式是依托于美国的JOBS法案。在国内，我相信这种模式会有他的市场，因为现阶段国内的房地产私募投资金金主要的着眼点还是在项目开发方面，股权、债权模式是首选，类似RealCrowd这种额度小、灵活度高、着眼点在成品商品房的还不算多。但是难点首先在于，这种投资方向的私募基金审批难度如何（这个不了解）？另外国内大大小小的财务公司、投资公司太多，据我了解一些公司已经在开展这种业务，虽然模式相对传统，并没有做到平台化、公开化，资金吸纳渠道也比较窄，但是转变可能就在一夜之间。还有就是国内现在投资住宅意义不大，RealCrowd也主要针对商业地产，而国内商业地产的价格已经相当高，个人对一些项目租金回报能不能达到开发商宣传的数额存疑，甚至一些项目存在租金回报其实是开发商用售房款支付，售完之后就开始赖账的情况。我认为RealCrowd这种模式的房产众筹和对科技产品的投资主要有两点不同，首先是风险，房产众筹的风险是要小于科技产品众筹的，这是由房产的保值、升值特性决定的，但是如果你非要说中国的房地产行业早晚崩盘那我也无话可说；第二就是收益，房产众筹的收益曲线应该是比较平缓的，基本不存在暴利的可能性，而科技产品如果非常成功，那么收益是爆发性的，这是由市场决定的，在房地产行业想通过投资取得类似科技产品的收益爆发，那么以股权或者债权模式参与开发似乎是唯一选择。 收起

先不考虑房地产投资或开发的具体操作问题（其实极重要），这种模式在中国至少会遇到两个法律障碍：一、公司的股东上限。有限公司不能超过50人，股份公司不能超过200人，则融资总金额有限。但这并非完全不能克服，可以通过代持的方法解决，只是会加大成本。二、一旦“承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报”，就可能涉嫌非法集资。请参考目前民间集资是否全部可以定性为非法集资？在目前的法律环境下，由于监管部分的反对，股权投资项目非常不适合众筹。作为背景知识，请参考鉴于当前的高房价压力，为何没有多人合资（或委托或组建开发公司）购地建公寓？国内的法律法规对于做开发商有怎样的门槛？、怎么看创业公司「美微传媒」在淘宝上私募启动资金的方式？和融资的渠道都有哪些？比如房地产是怎样融资的？ 收起