既然是课程作业，我假设题主对不动产的评估有一定的了解了。最常见的不动产，自然是房地产。而评估一处房地产，根据评估目的、评估对象等的不同，采用不同的评估方法，包括比较法、收益法、成本法、假设开发法等。根据不同的方法来收集所需要的数据。下面拣几个要点说：（一）评估程序资产评估准则里对评估程序是有基本要求的，不得随意删减。1、明确评估业务基本事项；2、签订业务约定书；3、编制评估计划；4、现场调查；5、 展开
既然是课程作业，我假设题主对不动产的评估有一定的了解了。最常见的不动产，自然是房地产。而评估一处房地产，根据评估目的、评估对象等的不同，采用不同的评估方法，包括比较法、收益法、成本法、假设开发法等。根据不同的方法来收集所需要的数据。下面拣几个要点说：（一）评估程序资产评估准则里对评估程序是有基本要求的，不得随意删减。1、明确评估业务基本事项；2、签订业务约定书；3、编制评估计划；4、现场调查；5、收集评估资料；6、评定估算；7、编制和提交评估报告；8、工作底稿归档。做出一个评估报告至少需要走以上1-7步。在实际估价中，步骤可能更多，如被征收房屋价值评估还需要公示分户的初步评估结果，并且进行现场说明等。（二）评估方法题主是在课程要求中需要做评估报告，选择一个最常用的方法做就可以了。所以在这里我只谈比较法（市场法）。简单来说，市场法就是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象或价格的方法。本质是以房地产的市场价格为导向求取，利用实际发生、经过市场检验的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，最直接、较直观且有说服力，其测算结果容易被人们理解和接受。市场法的适用对象是同类房地产数量较多、经常发生交易、具有一定可比性的房地产，如住宅、商铺、写字楼、标准厂房、房地产开发用地等。不适用的范围包括数量很少的房地产（机场、码头、博物馆、寺庙等）、很少发生交易的房地产（学校、医院等）、可比性差的房地产（在建工程等）。基本的操作步骤：1、搜集交易实例：大量搜集真实成交的房地产信息，途径一般是咨询房地产中介机构、房地产交易当事人、查询中介网站信息等。搜集的信息要包括交易对象基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、交易目的等。搜集好有制成“房地产交易实例调查表”。不上图了，直接点链接吧。房地产交易实例调查表2、选取可比实例：从以上搜集的大量交易实例中选取一定数量符合条件的交易实例，一般3-10个左右。所谓符合要求，就是和估价对象房地产要尽量相似。3、对可比实例成交价格进行处理，包括价格换算、价格修正、价格调整。价格换算是要把可比实例中成交价格的口径统一（统一财产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一计价单位）。价格修正是要把可能是不正常的成交价格处理成正常价格。价格调整是将可比实例参考系下的价格调整为估价对象参考系下的价格。因素修正的表格看房地产交易实例调查表的最后一个表。或者自行百度其他。4、计算比较价格：把多个可比实例的成交价格经过处理得到多个比较价值综合。实际估价中，视具体情况价格可能通过百分比、加法、乘法等修正方法得出。我这里给出最常用最简单的乘法公式：比较价值=可比实例成交价格 x（正常价格/实际成交价格）x（价值时点价格/成交日期价格）x（对象状况价格/实例状况价格）最终的估价一般是多个可比实例得出的比较价值求算术平均数或加权算术平均数。（三）评估报告封面、致估价委托人函、目录、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件做课程作业做到右边这个程度就可以了。某小区房地产评估报告网上还有很多范例，请自行百度。显示全部 收起
