在北京,女生购房,由于首付所限,是买商住两用的房子还是70年大产权房?（来自北京嘉园三里小区）

谢邀。手机回帖。其实前几位答主说得都很完整了，商住房各种不方便。购房资格的事情，如果你不是很快又要用的话，迟早是要放开的，现在风声已经出来了。所以我支持买商品房。商住房有何不便：第一，商住楼最多只能贷50%；第二，商住楼贷款利率不仅没打折，还要上浮，不能用公积金贷款；第三，商住楼交易费用很高；第四，商住楼物业费很高；第五，商住楼不能用管道煤气，不能用明火做饭，水电全部按商业标准收费，比住宅贵多了；第六，商住楼如果办公的多，进出人员会很杂很乱，而为了不影响商业营业，物业很难去做特别严格的管理；第七，商住楼一般公摊大，实际使用率低；第八，商住楼相对同等水平住宅更难出手，涨幅也更低；最后，有些城市商住楼不能入家庭户，学位也不能用。如果仅仅论租售比，那还要考虑到商住楼比住宅多付出的首付和上调的利率，最后卖出时的税费。其实真的不合算。 收起

上面说的应该都比较全面了，提醒一下，首先，题主需要清除自己公积金账户是国管公积金还是北京市管公积金。如果是国管公积金，比较悲催，贷款额度大约是账户余额的8倍不到和124万（80万做评级上浮30%）中较小的那个数。题主26岁，如果是刚毕业的话，每月缴存2600就比较悲催。余额会很少，可能用公积金只能贷个二三十万。如果是北京市管公积金，一般来说80万没问题，做评级124万有可能。加上题主首付60万，还是少点，就算是买一手房，税和其他支出也不少，这些都是没法贷款的。还有一个条件需要满足：月还款上限不能超过贷款人月收入的50%！题主每月公积金2600，那么自己缴存一半就是1300，按照北京市公积金统一缴存比例12%来算，月收入1w多一点，那么每月还款就是5000。按照30年算，走公积金贷款，每月还4947，可以贷103万。加到一块，买商品房住宅的话60+103=163万。按照题主提到的嘉园三里，可以买40平米左右，月租金在3000左右。按照目前情况看，题主不出意外的话不会住这套房子，也不需要考虑学区和户口，仅出租的话，商住两用房和商品房住宅没多大区别，虽然商住两用的税多一点，但这个价位上，目测也就差个几千块。但是，商住两用房不能用公积金，只能走商贷，按照基准利率打9折，题主可以贷款88万。买商住两用房，60+88=148万，能买个43平米左右，月租金不到4000。另外，题主提到的都是二手房，算上中介费（2.7%）、营业税（5.6%）、契税（1%）、个税（差额20%）（抱歉，尽管法律要求卖家交，但实际上都是你来承担）怎么也得将近10万。商住两用房不能落户口，没有学区，卖房子时候增值或保值能力都要弱于住宅商品房。如果对照题主提到的家园三里和中海御鑫阁的话，看周边环境和地铁选吧 收起

首先，你已经很明确自己是投资性需求了，这样很好，目标很明确，我就按照元元的答案来展开。 那么就不考虑购房名额的问题，主要考虑升保值空间、总价、回报率、贷款和你的可支配收入比。 也不考虑所谓“产权年限”的问题，这个不是问题。能办到产权证都一样。 也不考虑设计用途是商住还是住宅还是商业，这个跟你实际使用出租没有半毛钱关系。 普通住宅个人觉得没有太大投资价值，因为租金的回报率太低。短期看，学区房倒是例外。 元元说的loft是个很好的方向，面积小，寻租快，总价适中，变现容易。百度什么是loft。 影响房屋价值的各种指标中最重要的就是地段，附近的商圈或者社区、主要交通点的数量和类型、步行到主要交通点的距离，主要考察这些。考察的原因无非就是判断租金的高低，你也可以在各大房网上询租价，看看你想买的房子能租多少钱。 然后就是看租金回报率和贷款占收入比。 一般来说，能达到７%年回报率的就是很优质的房产了。以北京目前的房价，普通住宅4%也算很了不起了。 这个一定要看百分比，不要看房子总价数值是高还是低，只要在你的承受范围内。 贷款和收入比，就要看数值了，最好的情况就是贷款跟租金或者你的公积金相等，租金多了，说明你首付高了，贷少了；远不够还贷，要么就是这房子收益不高，要么就是超出你的承受能力了，都是不太合适的。 收起