如何看待万达商业地产众筹?

看了万达众筹的结构和协议文本，跟市面上的各种宝宝产品相比，离真正的reits更进一步了，只是仍然保留了固定期限和万达回购。另外在终端投资人一端，门槛如此之低，用了一个收益权的概念来替代reits份额。收益率上6％的年化收益，对万达而言可能存在贴租的风险，虽然不承诺刚性兑付，但多数个人投资者看重的只是万达的信用背书吧！所以万达留了一个口子，可以更换基础资产，为年化收益留了一定的余地。还有一部分退出收益，包括可能的reits退出，同时设置了万达回购的条款，也算是把万达的信用用足了。可能的问题，7年之后基础资产的价格其实与租金收入紧密相关，不知道万达的运营能力能否满足投资收益的要求（更多依赖于是基础资产的城市的消费能力）。另外1000块的门槛，不知道万达怎么考虑可能带来的监管问题。即使目前各种小道消息传出的众筹监管规定，门槛也没有这么低。不过凭借万达的超级信用判断，几乎不会存在兑付风险。不知道监管上就会放松一些。另外针对收益权转让，财务上怎么处理，针对终端投资人的个税，是不是存在代扣代缴的问题，年化6％的收益如何认定，这些问题期待其他大牛回答。 收起

今日见到万达认筹协议书，粗粗看过，感觉这5个亿（社会筹资部分）的筹资成本相对是比较低的。在项目的整体年投资报酬率低于6%时，保证社会筹资的固定年化利率为6%，。投资收益两个来源，一是物业的投资收益（扣除运营费用和万达商业的分成，万达商业的分成未在协议书里约定，据说是30%），二是闲置资金的投资收益。另外一项收益就是退出收益了。众筹项目整体打包上市或第三方购买物业，溢价部分的70%按投资比率分配；若是不上市，持有7年之后，按照初始投资成本的150%买断退出。如果通货膨胀率很美好的话，对于个人投资者也算一个不错的长期储蓄吧。 收起

万达：快钱理财＋众筹 布局互联网金融摘要： 万达和快钱“联姻”之后，首度落子于互联网金融“宝宝类”理财产品。万达和快钱“联姻”之后，首度落子于互联网金融“宝宝类”理财产品。 在全国各地的万达售楼处、万达广场、高速公路以及商户收银台，近日都被一张蓝色海报刷屏。据21世纪经济报道记者了解，此次海报推广的是万达和快钱联手打造的首款互联网金融理财产品“快利来”。 这是去年底万达收购交易量排名前五位的第三方支付公司快钱之后，双方的首个合作项目。据快钱相关负责人对21世纪经济报道记者透露，下个月快钱还将上线一个众筹类理财产品，直指万达的轻资产业务转型，即以众筹的形式让投资者参与投资万达的优质商业地产的各类收益权。 众筹万达地产收益权 作为万达布局互联网金融的重要动作，快利来是万达和快钱联姻以来在互联网金融市场的首次试水，标志着快钱正式进军C端。 该产品的预期年化收益率为5%，略高于市场上其它“宝宝类”理财产品目前普遍4%左右的水平。 快钱相关负责人向21世纪经济报道记者透露：“为C端用户提供全面的理财服务，这项工作目前快钱已经全面展开。这次联手万达推出快利来，对快钱来讲，是一个在理财端非常重要的延展，双方在理财端联合打造的产品也即将推向市场。” 前述快钱负责人还指出，快利来只是万达快钱布局互联网金融的第一步。第二步推出的众筹类产品将直指万达的轻资产业务转型，以众筹的形式让投资者参与投资万达优质商业地产的各类收益权。 而快钱此前主要是服务于B端客户，积累了360多万的企业客户群，快钱的企业客户所拥有的消费者已达一个多亿。另外，按照万达集团的规划，2025年将建成1000座万达广场。届时，快钱的产品和服务将能够覆盖60亿人次的万达客流。 快钱董事长及首席执行官关国光[微博]此前接受媒体采访时表示，万达有大量的线下用户、商户和消费群体，在消费场景下、支付场景下，万达的广场、院线等各个板块结合起来，存留了大量交易性信息。“使得我们有更好的能力给他们提供更多的个人金融服务。” 21世纪经济报道记者了解到，快钱目前已经开始全线扩展产品线，理财之外，在企业信贷、个人信贷、数据整合、O2O金融上都做了布局，即将叠加融资、营销等更多互联网金融服务到C端个人用户。 整合战略路线图 万达集团布局金融的步伐日趋紧凑，继去年控股快钱之后，今年又与中信信托签署了合作框架协议，并二度增持百年人寿。最近的消息是，万达集团金融板块已在上海自贸区注册。 控股之后，快钱作为第三方支付的龙头企业之一，成为万达金融板块的支付基础设施。如果把快钱公司现有360万家企业合作伙伴、200多家金融机构和万达商业合作伙伴、每年数亿人次线下客流充分整合，万达可以围绕其打造产融结合、融融结合、线上线下结合的完整金融产业链。 在数月前被万达控股后，快钱的战略布局成为备受业内关注的焦点。21世纪经济报道记者获悉，自今年1月起，万达着手将集团的各个板块资源与快钱对接，快钱开始了整合。 与万达的各个板块资源对接后，快钱能够掌握万达所有商户和客户的交易数据，通过这些数据，快钱可以针对他们不同的经营情况、消费特点直接为其提供贷款、理财甚至营销，即万达会员与快钱会员可全面打通。据关国光的估算，在万达的助力下，快钱预期其C端用户在三年内达到3亿。 举例来说，在万达开店的商户信贷，不用抵押，快钱就可直接发放贷款，因为其能够掌握商户的交易数据情况。而快钱原先在B端服务上的优势也可以更进一步发挥，比如说对万达商户的供货保理服务，应收帐款贴现等。 在快钱的计划中，第一步最简单的支付整合之后，第二步就是现在推出的各类互联网金融理财产品，第三步就是将其推广复制到全国各地。有兴趣可以看看： 股权众筹百筹汇-百筹网股权众筹平台！ 收起

（1）万达将投资标的（只租不售的商业广场）打包做成REITs可行性有多大？首先，政策风险，目前尚未出台REITs发行标准，试点范围也不确定。其次，REITs本身对于商业地产的租金回报率有要求，因此，并非所有的商业地产都能通过这种方式来融资，通常，回报率达标的物业往往也不缺钱。按照境外REITs的要求，年租金回报率至少要达到3%-5%，香港的年租金回报率要达到7%-8%，内地由于贷款利率本身比较高，因此对于年租金回报率肯定会有更高的要求，物业本身的租金回报率不能低于8%。按照万达2014年业绩，万达的合同销售收入1601.5亿元，其中租金回款110.8亿元，租赁业绩占收入的6.91%。二三线城市的租金水平并不高。万达收入的大头还是来自于物业销售，并非租金。（2）第三方机构收购溢价收购标的股权或资产可能性有多大？标的资产主要集中在二、三线城市，目前，虽然二、三线城市布局城镇化进程加快，城市消费升级，商业地产前景尚可，但是，电商等新兴消费方式给百货等传统购物方式带来冲击不可小觑，持续下滑的业绩是所有百货店的普遍痛点，因此，商业地产的位子、经营模式都影响着其未来资产价值。如果最终，标的股权或者资产无法实现溢价被收购，那么，6%的物业增值收益就有可能受影响。这些回答都摘自爱有财，您可以更多去 爱有财网站了解 哦 收起