@田削竹 感谢提醒，计算过程中确实忽略了一些计算口径，已作更正（下划线为更正内容）。其实是可以大致预测的。目前随土地市场越发透明完善，政府评估的地价是与周边市场接轨的。政府在公开市场不会贱卖土地导致财政收入减少，开发商也需要保障一定的利润空间。因此一块招拍挂获取的土地最终的净利润率在8~10%是很正常的。这个利润率是政府和开发商互相博弈的结果。由于长期趴珠三角，我们可以一起以珠三角的口径来试算一下 展开
@田削竹 感谢提醒，计算过程中确实忽略了一些计算口径，已作更正（下划线为更正内容）。其实是可以大致预测的。目前随土地市场越发透明完善，政府评估的地价是与周边市场接轨的。政府在公开市场不会贱卖土地导致财政收入减少，开发商也需要保障一定的利润空间。因此一块招拍挂获取的土地最终的净利润率在8~10%是很正常的。这个利润率是政府和开发商互相博弈的结果。由于长期趴珠三角，我们可以一起以珠三角的口径来试算一下。上公式：预测售价=地价+建设成本+财税管理费用+企业所得税+预期利润1、地价：题主所提到的16000是成交楼面价（不考虑为政府代建安置房），并不是最终的地价，开发商还需要缴纳土地契税（成交价的3%）、市政配套费（广州的标准是按总建筑量每平米180元，而楼面价的对应计容面积，总建面则包括不计容面积，根据经验初略换算市政配套费约为230元/计容面积），因此实际楼面价=16000*（1+3%）+230=16480+230=16710元/㎡；2、建筑成本：就是盖房子的成本，按广州某公司某档产品标准=4000元/㎡（没错，某公司的各档产品均为精装修）；3、财税管理费用：主要是在房屋建设、销售周期中产生的各种费用，包括各种税费，财务费用（借钱的利息），管理费用（员工要吃饭），这部分费用为售价的17%左右（修改前为10%，前面只计算了税遗漏了费）；4、企业所得税：税前利润的25%=（售价-财税管理费用）X25%=售价X83%X25%；5、预期利润：刚刚解释了，假定为10%。代入公式： —>售价≈40100元/㎡（根据开发商的预期收益、销售策略可能会有上浮）可能漏计的费用：地下室补交出让金、土增税会根据增值额阶梯上浮、其他不可预见费用等这个答案其实可以回答很多问题：1、可以通过楼面价大致预测未来商品房的售价，但一般购房者没有这个专业知识；2、开发商不暴利，或，不再暴利；3、土地财政是房价高企的重要推手....PS. 提供思路，仅供参考，欢迎讨论补充。 收起
