请教一下产权证推后办理,想退房该怎么做!

买了一套商品房，交付日期是2008年11月19日，合同里有关产权登记约定如下：第十五条 有关产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内,将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案.如因出卖人责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权证书,应按如下一、二、三项处理:1、买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人以付房款退给买受人,并按已付房价款1%补偿买受人损失。2、买受人不退房,出卖人按已付房款1%向买受人支付违约金。3、如因上级政策变化跟政府行为造成不能在约定期限内办理产权登记，出卖人免除责任。现在想问主要有几个问题：1、找开发商咨询了退房问题，但是他们向来迟延，告诉即使退，只给退房款，不会退契税，公共维修基金等花费，这些一共有四万多，另外由于这套房是贷款，目前来说已经产生利息有五万多，他们也不给退。求解：这样合理吗？2、如果打官司话，是不是要期限届满之后一年才允许，也就是360个工作日满了之后还要等一年吗？3、另外有关合同写第三条，上级缘故之类，什么样条件算这条？ 收起