急!房屋转让协议该怎样写?

我最近想买一套房，是我们单位原来的房改房，房主急等要钱所以想降价出售，但没有土地证，房产证上的户名改不了，办不了过户手续。我们准备写份转让协议，请问，这协议我该怎么写才能维护我的权益？这份协议要去公证过吗？（单位早前已将土地证拿到银行去抵押了，要解押可能遥遥无期，买这个房子的风险大不大？是不是只要写好了协议就没问题了？）