这样房屋能买么?

有一处老房住户就要搬家了，房屋想出售。但是无房产证，面积只有20平，而且他们开价竟然要2万，感觉是在讹诈人。没有房产证不知道能不能买，买下能不能办理房产证，而且是老房屋。多少钱买合适？怎么评估它价格？