房屋拆迁价格如何确定

被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除违章建筑外，应以实际为准。 补偿安置的时间界点： 1，征地公告时，已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，应当立即停止建房，具体补偿金额可以协商议定； 2，拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。 3，违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。 4，同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行；被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行。 房屋的补偿安置方式 1，被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置 （1）可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。 （2）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。 （3）被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。 2，被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置： （1）对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置： （2）具备易地建房条件的区域，可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿； （3）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。 （4）不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。 3，拆迁房屋其他补偿项目： 律师应了解并告知当事人，还应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。 拆迁非居住房屋的补偿 1，拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用。 2，被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由房地产估价机构评估。 3，其他补偿：还应当补偿被拆迁人下列费用： （1）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。 （2）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。 （3）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。 4，其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关地上附着物标准执行。 农村房屋评估的律师操作指引 1，当事人经协商对被拆迁房屋价格达不成一致时，律师应提醒委托人及时聘请评估机构依法评估。2，房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。房屋装饰应单独出具评估报告。 3，估价时点为土地征收公告之日。 4，居住房屋只评估单价，非居住房屋评估总价。 5，评估报告：估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章。 对附属物、在建工程、临时建筑的评估律师操作指引 1，附着物评估：按照省、市级政府发布的地上附着物补偿标准和当地实际情况进行。 2，在建工程评估：一般应采用成本法进行评估。在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。 3，临时建筑评估：未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值。 应进行必要的协助评估 凡房屋拆迁评估中涉及原始成本、机电设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。 收起

县政府办公室关于转发县建设局、物价局、国土资源局《海安县城市房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准》的通知 海政办发〔2004〕34号各乡镇人民政府，县开发区管委会，县政府各部门、各直属单位:县建设局、物价局、国土资源局拟定的《海安县城市房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准》已经县三届人民政府第二十次常务会议讨论通过，现转发给你们，请遵照执行。二OO四年四月一日海安县城市房屋拆迁补偿价 评估技术规范及其它补助费标准 (县建设局 物价局 国土资源局 二○○四年三月) 第一章 总 则 一、根据国务院《城市房屋拆管理条例》、《江苏省城市房屋拆管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《南通市城市房屋拆迁管理办法》(通政发 [2003]16 号)、《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》(通房发 [2003]17 号)及其他有关规定，结合本县实际，制定本规范。 二、本评估规范所称城市房屋拆迁补偿价，是指政府指导下的被拆迁房屋的房地产市场价，不同于市场调节下的由交易双方协商的市场价。 三、本规范适用于海安县城市房屋拆迁补偿价的评估(以下简称拆迁评估)。 四、评估的目的:为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 五、依照房地产评估的一般规律，拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等方法。 六、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职业道德，讲求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。 七、拆迁评估应遵循公平、合法、替代和估价时点的原则。 拆迁评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。 八、本规范未规定的事项，应依据有关法律、法规、规章、规范和房地产市场评估常规办理。 第二章 拆迁评估的基本步骤和方法 一、拆迁评估的基本步骤和方法 1 、掌握被评估房屋的合法权原则和依据;2 、根据合法性依据进行实地勘测评估;3 、绘制、填写评估材料;4 、编制评估报告;5 、报告评估结果。 二、拆迁评估方法: 拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等实施评估。对同一评估标的(楼房以幢为评估单位，平房以户为评估单位)，采用同一评估方法实施评估。 拆迁评估标的计量单位为被拆迁房屋的合法建筑面积或合法土地面积。 (一)市场比较法: 1 、本方法主要适用于城镇规划区内国有土地和被依法征用的集体土地上住宅房屋的拆迁评估。 2 、本方法的计算公式为: 被拆迁房屋补偿额 = 合法建筑面积的建安成新价 合法土地使用面积或合法建筑面积的区位补偿基价 3 、建安价补偿: ( 1 )被评估房屋建筑结构、等级、成新因素的评估补偿按《海安县(货币安置)各类被拆迁房屋建筑结构、等级评估标准》( 附表2-1 、 2-2 )和《海安县各类被拆迁房屋成新评估标准》(附表 3-1 、 3-2 )及《海安县各类被拆迁房屋成新折旧率( % )》(附表 4)对照评估。 ( 2 )区位补偿: 根据《海安县城区居民、征地拆迁农改居户房屋拆迁区位补偿基价》(附表 1 )，并结合被拆迁户所处区位、地段的具体位置评估确定其区位补偿基价。其面积计算办法: ①规划区内居(村)民住宅合法土地使用面积大于合法建筑面积的按合法土地面积计算区位补偿，合法建筑面积大于合法土地面积的按合法建筑面积计算区位补偿。 ②居(村)民住宅如属受让土地，按以下标准计算区位补偿:受让土地时每平方米支付的土地出让金÷出让年限×剩余使用年限×受让土地面积。 ③对已享受房改优惠政策的承租国有公房或单位公房的承租人，在城镇房屋拆迁安置中不得享受区位补偿，由拆迁人给予适当补贴。 ( 3 )被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正按《海安县成套住宅楼房楼层调整修正系数标准》(附表 5)，修正的价格基数按建安价补偿额计算。 ( 4 )被评估成套住宅房屋为多层标准住宅水、电、配套设施齐全的，按评估值的 3% 进行修正。 ( 5 )被评估房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、受教育(学校、幼儿园)、购物、就医方面的因素进行修正，修正权重比在 -2% 至 2% 之间。 4 、对于城市规划区内的集体土地征用后的被拆迁户，所在村、组有条件在另处安排宅基地供其异地迁建住房，并经规划管理部门同意实施的，对被拆迁房屋的建安价结合成新进行补偿。按《海安县(自拆自建)各类被拆迁房屋迁建补偿评估标准》(附表 2-3 )及《海安县各类被拆迁房屋成新折旧率( % )》(附表 4 )对照评估。 (二)路线价法: 1 、本方法适用于非住宅房屋的拆迁评估。 2 、本方法的计算公式为: 房屋拆迁补偿额 = 合法建筑面积的区位补偿额 被拆迁房屋合法建筑面积的建安成新价补偿额 ( 1 )区位补偿价的确定:临街商业铺面房屋根据《县城区主要道路临街商业铺面房屋拆迁区位补偿基价》(附表 7 )和《海安县非住宅房屋临街状态调整系数计算表》(附表 9 )及《海安县非住宅房屋楼层调整修正系数表》(附表 10 )进行修正确定。生产、仓储、办公和非临街商业铺面用房根据《海安县营业、生产、仓储、办公房屋拆迁区位补偿基价》(附表 8)确定。 ( 2 )非住宅房屋拆迁，合法土地使用面积大于合法建筑面积的部分，按同类地段区位补偿基价的 20% 计算补偿。 ( 3 )非住宅房屋建安价评估按《海安县(货币补偿)各类被拆迁房屋建筑结构、等级评估标准》(附表 2-1 、 2-2 )，结合房屋成新《海安县各类被拆迁房屋成新评定标准》(附表3-1 、 3-2 )和《海安县各类被拆迁房屋折旧率( % )》(附表 4)评估确定。 3 、对非住宅房屋拆迁停产、停业补偿: 对拆迁非住宅房屋，致使经营活动停产、停止或中止的，可根据拆迁前两年增值税、营业税纳税额平均值给予一次性综合补助，见《海安县非住宅营业用房一次性综合补助表》(附表 11 )。 三、其它补偿评估 1 、对超出被评估房屋结构等级条件以外的设施、设备和装璜项目的补偿评估按《海安县房屋拆迁附属设施、设备、装饰、装璜项目补偿标准》(附表6-1 、 6-2 、 6-3、 6-4 、 6-5 、 6-6 、 6-7 、 6-8 )单列进行评估。 2 、在拆迁范围内，对属于拆迁人的树林(含果树)、竹园、祖坟等需要砍伐或迁移的，按《海安县房屋拆迁范围内附属物补偿标准》(附表 12-1 、 12-2 、 12-3 、 12-4 、 12-5 、 12-6 、 12-7 、 12-8 )给予一次性补偿。 3 、因房屋拆迁，致使被拆迁户饲养的畜禽变卖处理的，按《海安县房屋拆迁养殖类补偿标准》(附表 13 )给予一次性补偿。 第三章 搬迁补助标准 一、住宅房屋搬迁补助费标准: 1 、对被拆迁的住宅房屋，支付搬迁补助费的标准为:按每平方米 5 元标准一次性支付搬迁补助费，对一次性支付搬迁补助费不足 200 元户的由拆迁人补足 200 元( 200 元为保底数)，对一次性支付搬迁补助费超过 200 元 / 户的按实补助(住宅用房改作经营场所的仍按住宅房屋标准计算搬迁补助费)。 2 、对非住宅房屋拆迁的搬迁费补助标准，按《海安县非住宅房屋搬迁费补助标准》(附表 14 )规定执行。 二、房屋拆迁临时安置补助费标准: 1 、对被拆迁人自行解决过渡用房的，应支付临时过渡补助费，标准为:被拆迁房屋面积在 30 平方米(含 30 平方米)以下的，一类区位:月支付临时过渡补助费 100 元;二类区位:月支付临时过渡补助费 80 元;三类及以下区位:月支付临时过渡补助费 50 元。被拆迁房屋面积在 30 平方米以上的，每平方米月支付临时过渡补助费 3 元。 2 、对房屋拆迁实行货币补偿的，一次性支付 6 个月的临时安置补助费;对回迁安置的，按协议的约定支付临时安置补助费。 三、支付搬迁补助费和临时安置补助费的规定: 1 、支付搬迁补助费和临时安置补助费，以被拆迁房屋的所有权证或其他合法权属书证所确认的合法建筑面积为依据按户计算。对因析产造成少于 30 平方米的不单列分户计算。 2 、拆迁租赁的房屋，搬迁补助费和临时安置补助费应支付给房屋承租人。但在租赁合约中另有约定的，从其约定。 四、拆迁生产型工业、企业非住宅用房，造成被拆迁单位正常生产停产的，根据县劳动部门提供的被拆迁单位在册、在岗、缴纳劳动保险的人员名册，按海安县统计局公布的上年度工业职工人均月收入标准补助。其中，造成部分停产的，经济补助不超过 3 个月;造成全部停产的，经济补助不超过 6 个月。对非正常生产的企业或在拆迁前已经停产的企业，按下岗职工月生活最低保障线的标准 176 元给予补助，最高不超过 6 个月。 五、最低保障补偿额: 1 、县城区被拆迁人或者被拆迁公有住房承租人获得的货币补偿总额(不含搬迁奖励费、临时过渡费)低于人民币 4 万元或 3 万元(公有住房承租人补偿额低于 3 万元);其它乡镇镇区被拆迁人或者被拆迁公有住房承租人获得的货币补偿总额(不含搬迁奖励费、临时过渡费)低于人民币 3 万元或 2 万元(公有住房承租人补偿额低于 2 万元);且经公示确认同时具备下列条件的，县城区由拆迁人分别补足 4 万元或 3 万元;其他乡镇由拆迁人分别补足 3 万元或 2 万元。 ( 1 )被拆迁人或者被拆迁公有住房的承租人在本县范围内仅有被拆迁房屋一处住房的;( 2 )享受政府最低生活补贴，属“三无对象(无子女、无工作、无生活来源)的”;( 3 )被拆迁房屋长期用于实际居住;( 4 )被拆迁人或者被拆迁公有住房的承租人未享受过住房补贴。 2 、 县城区私有房屋被拆迁人或者被拆迁公有住房承租人获得 4 万元或 3 万元货币补偿，其他乡镇镇区私有房屋被拆迁人或者被拆迁公有住房承租人获得 3 万元或 2 万元货币补偿后;仍无经济能力解决住房的，由拆迁人负责在被拆迁房屋区位等级以外(县城区不得超过三级以外，乡镇不得超过本集镇区外)，购置二手房安置，(安置用房:面积不得低于被拆迁房屋合法建筑面积，质量不应差于被拆迁房屋质量) 。 六、新建住宅房屋自竣工之日至拆迁许可证颁发之日不满 5 年(自批准建房日期之日增加建房施工期 9 个月)被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人按所拆除房屋合法建筑面积的建安重置价的 20% 以内增加补偿。 七、对被拆迁人取得工商营业执照和完税证明，并持续作经营场所 1 年以上的住宅房屋，可按实际经营面积，以非住宅房屋区位补偿价的一定比例增加补偿，其中， 1 年以上(含 1 年) 3 年以下的，增加 5% 的比例;3 年以上(含 3 年) 5 年以下的，增加 10% 的比例;5 年以上(含 5 年)的，增加 20% 的比例。 第四章 附 则 一、本评估规范涉及的补偿、补助标准和区位地段划分等适用于海安县县城规划区内。其它各乡(镇)区位补偿基价参照《海安县乡镇居(村)民住宅、非住宅拆迁户被拆迁房屋区位补偿基价》(附表 15 )执行。 二、被拆迁人在公告规定期限内，按期签订协议并主动搬迁交房的被拆迁户，按合法建筑面积给予适当奖励。 三、本评估规范自 2004 年 4 月 15 日起施行。海建 [2003]26 号《海安县城镇房屋拆迁补偿价评估技术规范》同时废止。在本评估规范实施之前，已领取房屋拆迁许可证并已实施的拆迁项目，按原规定标准执行。 四、本评估规范由海安县建设局负责解释。 收起