房屋置换的营业税如何计算

近日，记者从宝鸡市住建局获悉，4月1日起，宝鸡市全面开征二手房交易营业税，个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税，个人购买超过5年(含5年)的非普通住房，按照销售收入减去购买房屋的价款差额征收营业税。 那么宝鸡二手房营业税计算呢?这次二手房交易新增的税种除营业税外，还有城市维护建设税、教育附加和陕西省地方附加、个人所得税、土地增值税、印花税等。营业税的税率为营业额的5%，城市维护建设税税率为营业税额的7%，教育附加为营业税额的3%，陕西省地方附加税率为营业税额的2%，个人所得税税率为所得额的20%，土地增值税分四级超率累进计税，印花税按万分之五缴纳。 宝鸡市住建局房政科科长张世芬表示，宝鸡市政府此次营业税政策细则的出台，再次说明宝鸡市加强房地产市场调控力度的决心之大。虽然政策对开发商没有直接影响，但会产生间接影响，可以说对正在回暖的房地产市场迎头泼了一盆冷水。因为投资者减少，购买者相应也在减少，开发商为了销售回款可能会做出一些优惠举措。 张世芬分析道，营业税的开征必将增加购房人的经济负担。受影响最大的就是非普通住房，而市场上有能力购买非普通住房的，基本上都是以投资为主。对购买住房不足5年转手交易的，销售时政府会按售房收入全额征收营业税。此举用意很明白，就是为了进一步抑制投机性和投资性购房需求。这样做可以有效打击市场中存在的炒房、吃差价等不良现象，促进二手房交易市场规范有序发展。 去年以来，宝鸡市政府调控房地产市场打出了涉及诸多方面的组合拳，政府对楼市的态度也更加清晰。从这次营业税政策细则的出台可以预测，未来可能会有更多部门、更多地方政府落实细化各类调控政策，针对投资需求的二套房贷首付比例和房贷利率都可能再次提高。 答疑解惑 普通和非普通住宅区别在哪? 问：我有套153平方米的房子，但容积率在1.0以上，算不算是普通住宅? 答：普通住宅和非普通住宅主要是从面积是在144平方米以下还是在144平方米以上划分。具体来说，普通住宅须同时满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。上面条件有一个不满足就是非普通住宅。 购房起算时间怎么算? 问：梁女士6年前按揭的商品房贷款已还清，产权证下证3年，出售是否交营业税? 答：购房时间是否满5年，是以取得的房屋产权证或契税完税证明上所注明的时间为准。这意味着，签合同或交首付款日期都不能算作购房的正式时间。 二手房营业税计算方法 1.购入住房5年内售出：税额=售价×税率(包含各种附加税) 2.购买非普通住房超过5年后售出：税额=(售价-买入价)×税率(包含各种附加税) 收起