某旅游度假区300亩土地地块考察及初步判定报告

一、 地块位置综述本次考察地块位于XX市市XX旅游度假区东部区域，距离XX镇政府所在地约2.6公里，南向到黄海海滩约1.5公里，西侧距离XX市某国际高尔夫球场约800米；地块东北方向紧靠自然村落。二、 地块现状情况分析1、地块地质地貌描述：地块面积约为299.16亩（红线图尚未确定），地形为边线齐整的四边形，现状为虾池、沼泽、芦苇、野生鱼类及水禽共生的滩涂地，尚未进行平整，地块南侧有砂土铺垫成的车行道。（如图示：）2、环境污染情况1〉空气：空气状况良，基本无浮尘；空气中有淡淡海腥味。2〉噪音：周围较为宁静，考察时间段内（上午9：20-10：00）无噪音。3〉水质：废弃虾池及沼泽地水质较为清冽，生长有芦苇、野生鱼类和水鸟。4〉土地：无垃圾污染。3、地块用地性质1〉本地块用地性质为：商住用地。2〉本地块南侧地块皆为商住性质，其中规划建设五星级酒店一个，由澳大利亚投资；地块北侧为工业用地，已引入投资5亿元的大型工业项目。4、地块优劣势分析优势：1〉地块位于XX市市近年来经济和房地产发展迅猛的XX旅游度假区，具备旅游地产项目开发先天条件。2〉地块5公里半径内休闲度假资源较为丰富（金沙滩海岸、高尔夫球场、游艇俱乐部、星级酒店、万吨级客货运码头等）。3〉XX到QD市跨海大桥的动工，将加速XX区域与QD的融合，优美的海岸景观资源与相对低廉的房价，必将成就“QD后花园”的开发和建设。4〉区域地块没有进行限制性规划，在取得土地之后，对建筑容积率的调整有一定主动权。5〉作为XX市市招商引资开发项目，可以享受到一系列的政策优惠，如拿地成本的协商控制，有关开发政策性费用的减免，政府专人全程对接和手续办理等。6〉本地块附近其他地块已经拍出，区域内上千亩的地块开发规模效应，可使本地块的市政配套进一步加快。7〉某集团雄厚的企业实力，同时自主建设施工，可降低地块整体开发成本。劣势：1〉地块区域2公里内无任何市政配套，地块七通一平现状均尚未达到，一方面影响地块开发工程进度，另一方面会影响楼盘的销售，从而使地块开发周期和营销周期拖长，并额外增加开发成本。2〉本地块距离XX市国家级核电站9公里多，在进行楼盘销售推广过程中，会因为核电站的存在而造成消费群体的心理抗性，如形成市场连锁反应，本地块的开发会存在很大投资风险。3〉周边上千亩地块的同时开发，会使区域内的楼盘项目竞争压力增加，无形会增加营销成本。4〉XX市XX旅游度假区景观资源最优，距离QD跨海大桥最近的西部区（山、海、滩、湖），如XX镇、XX乡的土地全部被XX市市政府进行了控制，尚未投入市场进行开发，在东部土地全部出让之后，西部土地的出让势必使东部区的土地开发和楼盘销售受阻。5〉XX市XX房地产市场存在泡沫现象，开发量大，而且集中，产品也比较相似，供应市场产品供应比例远高于消费需求市场。6〉作为旅游地产开发的项目，在吸引外来旅游、度假的消费者时，XX市XX同时会受到胶东半岛县域拥有同样海景资源的乳山银滩、荣成石岛、蓬莱、龙口等区域的客户争抢；反过来说，可供客户选择的海景楼盘城市较多，拥有性价比最高的海岸小城将会备受青睐。三、 地块交通及配套规划情况1、 QD跨海大桥的建设项目介绍： 该项目位于黄海与丁字湾交接的丁字河口处，从XX市XX镇XX村向南经1.38公里连接X岛（海中岛屿），从X岛向南经1.92公里至XX码头，大桥总跨度3.3公里，其中QDXX段1.13公里，YTXX市段2.17公里。跨海大桥建成后，可将QD到XX市的距离缩短26公里，从QD市区去XX市只需40分钟。2、 XX市海滨东路的建设（如图）XX市市2006年“四大工程”之一：XX市滨海路工程建设全面拉开序幕。正在建设中的XX市滨海路东起旅游度假区，西至XX岛，全长25.3公里，全线共设大桥2座、小桥6座、涵洞33道。滨海路与青威路相连的XX连接线工程也同时开工建设，XX连接线路线全长11公里，全线共设小桥5座、涵洞20道。目前，该工程正在进行清表工作。该工程的建设，将充分整合XX市滨海带旅游资源，并进一步接受威海及QD的经济辐射，对提高XX市乃至XX的城市文化和城市水平具有重大的推动作用。 3、 XX市新市政府的建设4、 XX市万吨级客货运码头的规划建设作为YT市南部海岸线惟一港口，XX市港目前正在忙着扩容，其扩建工程中的两个万吨级泊位码头将分别于4月、6月投入运营。一期工程投资2.5亿元，将XX市港建成具有两个五千吨级泊位和两个万吨级泊位的码头；二期工程投资4.6亿元，建设三万吨级以上泊位。扩建后的XX市港将打通通向国际的海上通道，有利于XX市市腹地及周边地区农、牧、渔、果蔬以及矿产资源等的输出和煤炭、石油、钢铁、木材、化肥等资源的输入；有利于完善山东半岛港口布局，促进地区的经济发展；港口扩建后，港口吸引半径必将有所扩大，远景发展可分流蓝烟铁路进出的货物。5、 XX市国际游艇俱乐部的扩建（如图）游艇会位于XX市旅游度假区内，项目总投资1.4亿元，一期建筑面积为25万平方米，包括：游艇俱乐部、产权式酒店、产权式酒店公寓、游艇会务中心及其配套设施、海上泊位等。目前产权式酒店及公寓已经封顶并开始预售，总长度达610米的游艇码头主体工程已经完成，并开始进入码头地面硬化阶段，该码头目前规划了200个游艇泊位，整个项目建成后，该项目将成为目前胶东半岛最大的游艇码头以及胶东首个集休闲、健身、旅游、办公、购物为一体的海上高档综合旅游景区。6、 XX市国际高尔夫球场的扩建苏格兰标准十八洞滨海高尔夫球场——XX度假区内有某集团在大陆兴建的亚洲唯一风格的苏格兰标准十八洞滨海高尔夫球场，每年吸引着大量的高尔夫爱好者前来挥杆，其中以韩日高尔夫爱好者居多。球场位于万米黄金海岸上，占地100万平方米，这里四季分明，四周景观随季节千变万化，地貌且受滨海地形的影响，整个球场的自然景观及气氛十分类似苏格兰地区的古老滨海球场。7、 XX市2012年亚沙会运动场地、场馆规划建设根据初步测算，亚沙会运动场馆及亚运村的建设共需占用土地6000亩，2006年12月，XX市被亚奥理事会正式确定为第三届亚洲沙滩运动会举办城市后，在亚沙会建设规划选址尚未确定的情况下，市国土资源局提前运作，到目前，已经完成土地审批2500亩，但仍然有3500亩土地需求缺口。市国土资源局:"下一步我们将把亚沙会体育场馆及亚运村等周边区域作为土地经营工作的重点，力争每年完成土地储备1500亩，并按照高标准规划、高质量招商的工作思路，以招拍挂出让的方式，选择实力雄厚的客商参与滨海地区经营性用地开发建设，在全面释放土地能量，增加政府土地收益的同时，加快亚沙会场馆周边区域开发建设进度，进一步提升XX市城市品位。四、XX旅游度假区海景楼盘开发情况统计（略）五、 XX旅游度假区房地产市场发展综述XX房地产市场是随着旅游度假区的设立而发展起来的，随着市政府搬迁和跨海大桥的建设而逐渐升温。一些有远见的外地开发商纷纷涌入，抢滩XX市市场。如果考虑到该区域地块的稀缺性和长远发展，目前的规划设计显然不够超前，对土地的利用率不够，难免出现重复建设的情况。从目前XX的周边配套和居住环境来看，不适宜居住，客户购买也多半是为了投资，自住的很少。 收起