一个房地产全程策划都做哪些具体工作?求详解

房地产项目开发费用一览表 表一： 创维宁南项目工程投资费用标准明细表 序号 费用名称 数量 费用标准（元/㎡） 费用金额（万元） 备注 一 土地费用 213331.2 1111.1 32000.0 100万元/亩，320亩 二 前期工程费用 72.0 2072.8 1 规划设计费用 287997 60.0 1728.0 按总建筑面积，含总规费用 2 勘探费用 287997 5.0 144.0 3 标底编制 287997 0.8 22.5 按标底×1.2‰ 4 招投标管理费 287997 0.2 5.6 按标底×0.3‰ 5 工程审计 287997 1.0 28.1 决算价×1.5‰ 6 购地形图 287997 0.1 2.0 7 放线、测绘 287997 0.1 1.5 8 临时水 518 0.9 25.9 供水费用×5% 9 临时电 1440 4.0 115.2 供电费用×8% 三 基础设施建设费 166.1 4783.6 1 供电工程 287997 50.0 1440.0 2 供水工程 287997 18.0 518.4 3 排污工程 287997 18.0 518.4 4 煤气工程 287997 10.0 288.0 5 室外管线费用 287997 8.0 230.4 6 道路广场工程 287997 11.0 316.8 7 绿化及环境艺术 287997 50.0 1440.0 8 变电站、煤气调压站、水泵房 28订储斥肥俪堵筹瑟船鸡7997 1.1 31.7 四 建安工程费 880.4 25356.6 1 桩基 287997 60.0 1728.0 2 单体土建 287997 650.0 18719.8 部分框架结构 3 电梯 287997 70.0 2016.0 分摊到总建筑面积 4 消防 287997 20.0 576.0 分摊到总建筑面积 5 智能化 287997 100.0 2880.0 6 质监费 287997 1.0 28.1 土建费×1.5‰ 7 监理费 287997 13.0 374.4 土建费×2% 8 大门 287997 3.5 100.0 9 幼儿园 287997 13.0 374.4 社区物管中心 287997 10.0 288.0 10 中心会所 287997 30.0 864.0 五 管理费用 24.0 692.1 1 公司运行管理费用(2年期间） 64213 22.3 642.1 前四项费用×1% 2 物管前期费用 1.7 50.0 六 不可预见费 64905 67.6 1947.2 前五项费用×3% 土地平整费用 32000 44.4 1280.0 土地费用×4% 公厕、垃圾站 287997 0.5 14.4 地下停车场 287997 7.9 227.5 其他 287997 15.9 457.9 七 销售费用 148.0 4262.4 1 可行性研究、策划费 106559 18.5 532.8 销售总额×5‰ 2 销售代理费用 106559 74.0 2131.2 销售总额×2% 3 广告费用 106559 55.5 1598.4 销售总额×1.5% 八 银行利息 19200 60.0 1728.0 启动资金×6%×1.5年 九 税金 460.2 13253.8 1 营业税 106559 205.4 5914.0 销售总额×5.55% 2 所得税 22242 254.9 7339.8 毛利润×33% 总计 2989.5 86096.5 容积率 1.35 平均单价 3700.0 表二： 一品嘉园一期工程投资费用标准明细表 （以建筑面积35000平方米计） 编号 类别 收费项目 收费标准 金额（万元） 0 一、二期工程土地费用总额 项目购置费用 2330.00元/平方米 16048.80 契税 660 小计 2426元/平方米 16708.80 1 一期工程土地费用 一期工程购置费用 2330.00元/平方米 8155 契税 335.37 小计 2426元/平方米 8490.37 2 勘探设计土地平整类 工程勘测费 5 工程设计费 5 土地平整费用 10 施工临时供水、供电等费用 15 小计 5.80元/平方米 35 3 行政事业性规定费用类 建设工程招投标管理费 1.14 建设工程标底编制费 11.38 建设工程标底审核费 1.89 建设工程决算审计费 1.14 城市道路占用费 主干道0.6元/天，次干道0.4元/天 10.16 城市道路挖掘费 10.16 建筑工程质量监督费 5.69 供电工程贴费 83.84 煤气建设费 60.98 自来水管网建设费 96.55 房屋开发管理费 44.21 市容、环保等费用 10.16 小计 96.37元/平方米 337.3 4 建筑工程类 桩基工程费 80元/平方米 280 土建费用（含半地下车库及材差） 650元/平方米 2275 电气工程安装费 70元/平方米 245 设备安装费（通风等） 14.52元/平方米 50.82 消防工程费 21.78元/平方米 76.23 煤气费用 12元/平方米 42 给排水工程费 49.36元/平方米 172.76 智能化配套工程费 20.32元/平方米 71.12 泵房工程费 15.24 环境工程费用 29.04元/平方米 355.74 道路工程费 14.52元/平方米 50.82 室外管线工程费用 111.79 监理费用 10.89元/平方米 38.12 大门 170 售楼处 30 小计 1138.47元/平方米 3984.64 5 外部基础设施配套工程类 外部接水工程费 15.24 外部接电工程费 14.52元/平方米 101.63 配电工程费 76.22 排污费 10.16 小计 58.07元/平方米 203.25 6 管理类 公司运行及管理费用 （1+2+3+4+5）×1~3%，以1%计 130.51 物业管理前期费用 50 小计 180.51 7 不可预见类 不可预见费用 （1+2+3+4+5+6）×1~3%，以1.5%计 198.47 8 财务费用 贷款利息 以贷款5000万元，贷款期为18个月计 540 9 销售类 项目策划费用 10 销售策划费用 10 广告费用 0.5~2%，以1%计 按销售收入计 销售管理费 0.5~1.5%，以1%计 按销售收入计 10 税收类 营业税及其附加 5.55% 按销售收入计 表三： 大开发程阁老巷高层成本费用测算表 前提为工程依据计划进度表完成 序号 费用名称 数量 (平米) 费用标准 元/平米 费用金额（万元） 完成时间 实际付款时间 备注 一 土地费用 10000 8000 8000.00 二 前期工程费用 650.00 规划设计费 69472 65 451.57 2004.6.1 2002.7.1：10%； 2002.12.1：20%； 2003.6.1：10%； 2005.5.1：10%。 按建筑总面积，含总规费用 勘探费用 69472 5 34.74 2002.6.1 2002.7.1：50%； 2002.12.1：30%； 2003.6.1：10%； 2005.5.1：10%。 标底编制 37.50 2002.10.1 2002.12.1：50%； 2003.6.1：50%。 按3‰×标底 招投标管理 12.50 2002.10.1 2002.10.1 按1‰×标底 工程审计 18.70 2005.8.1 2005.10.1 按1.5‰×决算价 购地形图 0.60 2002.4.1 2002.4.1 放线、测绘 1.40 2002.6.30 2002.6.30 临时水 5.00 2002.6.1 2002.10.1 按程阁老巷现状 临时电 33.00 2002.6.1 2002.10.1 按程阁老巷现状 场地平整 5.00 2002.6.1 2002.12.1 场地已基本平整 可行性研究、策划费 40.00 2002.3.20 2002.7.1：25%； 2002.12.5：75%。 沙盘、动画 10.00 2002.4.1 2002.12.1 三 建安工程费 14946.00 桩基 69472 150 1042.08 2002.9.1-2003.1.1 2002.9.30：10%； 2003.1.2：40%； 2003.12.1：20%； 2005.5.1：30%。 土石方 41500方 33 136.95 2003.3.1-2003.4.1 2003.4.1：30%； 2003.12.1：40%； 2004.6.1：30%。 桩基检测（大小应变） 10.00 2002.9.1 2003.5.1：50%； 2003.12.1：50%。 试桩桩基静载试验 20.00 2002.7.1-2002.9.1 2002.8.1：50%； 2002.12.1：30%； 2003.5.1：20%。 单体（土建、普通水电） 69472 1800 12505.00 其中： 消防 100 电梯 150 质监 18.70 2003.3.1 2003.3.1 总造价×1.5‰ 监理费 250.00 2002.7.1-2005.5.1 2002.7.1：10%； 2002.12.1：10%； 2003.6.1：10%；2003.12.1：10% 2004.6.1：10%； 2005.5.1：20%； 2005.12.1：20%。 总造价×2% 智能化 200.00 2004.12.1前 2004.12.1：50%； 2005.5.1：20%； 2005.12.1：30%。 装潢（公共部分、裙房） 750.00 2003.8.20：30% 2003.9.18：40%； 2004.6.1：30%。 其中 大堂 1300 2000 260.00 每层走廊 100.00 裙房外立面 225.00 网架、飘盖 100.00 装潢设计费 55.00 沉降观测 13 2003.4.1-2006.5.1 2003.6.1：30%； 2004.6.1：30%； 2005.6.1：30%； 2006.6.1：10%。 四 附属工程（广场、绿化） 200.00 2005.2.1 2004.12.1：50%； 2005.5.1：30%； 2005.12.1：20%。 五 水、电、气费用 972.00 自来水管网建设费 69472 38 264.00 2005.2.1 2005.2.1 按38元/平米计 水增容费 48.00 2005.2.1 2005.2.1 按Φ150计 电增容费 70.00 2005.2.1 2005.2.1 按1220KVA×2Y计 供电工程、配电房 500.00 2005.2.1 2005.2.1：70%； 2005.6.1：30%。 供水工程、水泵房 10.00 2005.2.1 2005.2.1：70%； 2005.6.1：30% 下水排污费用 80.00 2005.2.1 2005.5.1：50%； 2005.12.1：50%。 六 领照费用 69472 204 1417.00 2002.6.30 基础设施开发费 69472 170 墙改基金 10 消防设施建设费 3 教育附加费 20 人防费 30 白蚁防治费 0.7 七层以上 2.3 七层以下 七 不可预见费 545.60 平均支出 二—六项和×3% 八 公司管理费 526.00 平均支出 二—六项和×3% 九 银行利息 480.00 平均支出 4000万元×6%×2年 十 销售费用 696.86 2003.9.18：40%； 2003.12.1：10%； 2004.6.1：30%； 2004.12.1：20%。 销售收入×2% 十一 税金 3089.00 营业税 1937.00 销售收入×5.55% 所得税 1152.00 销售收入×10%×33% 合计 31522.46 一~十一 收起