今年以来，在房地产市场政策调控的高压下，“地王”与“日光盘”频现。虽然每逢新的调控措施出台后，“寒冬论”必然浮出水面，但随后的市场却总是以房价的新一轮上涨而作为回报。有媒体指出，从08年到现在与房地产市场相关的宏观政策达到37次之多，然而在5年时间，房价上涨又岂止于5倍，业内对于房地产调控的质疑之声也随之渐起。
8月5日，国家发改委主任徐绍史在《当前经济形势和下半年经济工作》的专题报告中指出，要坚持房地产调控各项政策。很显然，这个表态是对时下热议的房地产政策是否转向的针对性回答。
1949年迪安·艾奇逊出任美国国务卿后，对中国国共两党内战后的局势，他发表了“尘埃落定”理论：森林里一棵大树倒下，需等尘埃落定，才能看清其造成的后果。如今，调控或许也已经走到尘埃落定的路口，一方面限购限贷等政策仍在坚持，另一方面市场却在限制中蓬勃发展。新的中央政治局会议也没有再提坚持调控，而仅仅是提出“促进房地产市场平稳健康发展”。房地产调控已经来到十字路口，等待着信号灯的亮起。
事情要从2008年世界金融危机说起。来势汹汹的金融危机在沉重打击美国和欧洲等发达国家的同时，也因为世界经济的紧密关联有传导到国内的势头，外贸出口锐减，市场不断恶化。而10月7日，全国的印染企业——绍兴“浙江江龙控股集团”破产倒闭；10月11日浙江绍兴的民营企业，亚洲的PTA供应商--“浙江华联三鑫集团”面临破产；10月15日，全球的玩具代工厂合俊集团在东莞的数间工厂宣布倒闭……除了这些标志性的企业的倒闭，在长三角和珠三角，数以万计的中小企业关门大吉，更多的企业面临着利润率下降，开工不足等困境，在生存线上苦苦挣扎。
股市方面，在进入2008年以来股市一直阴跌不休，到了10月24日，上证综合指数跌到了1839点，比去年值跌去了近70%。
对资本市场高度依赖的房地产业也未能独善其身，随着宏观经济形势的衰退，房地产市场开始降温。2008年1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%。在价格方面，2008年8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，从环比来看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%。
“断供”这一新名词也成为当年新闻报道中的流行词汇，原来购房时每平方米单价是11000多元，但现在新开盘售价每平方米只有6888元，跌幅超过了40%。在持续下跌的房价下，许多人发现他们过去买的房子价值正在迅速缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价。也就是说，这些房子已经成了负资产。一些房主则是选择把房子扔给了银行，当然他们也不再偿还银行的贷款，一场由于房价下跌而引起的“断供潮”从深圳开始向全国蔓延。
面对不断恶化的市场环境，一向有中国楼市带头大哥称号的万科率先打起了降价的大旗：深圳、广州、上海、北京、南京等地高调降价，比点下调了5%～30%不等。恒大地产则赶在当年“十一”黄金周前在全国12大城市的18个项目全线“85折成本价开盘”。
一向精明的潘石屹在文章里写道：“这个时候，全国的住宅开发商都坐不住了，这些公司的负责人们这几天很少在家里和家人好好团聚赏月，市场的危险一步一步地正向他们逼近。”
跟开发商一样坐不下去的还有中国政府，由于中国常年需要保持8%以上的GDP增长才能解决庞大的就业等问题，中央政府提出“保八”，实现的手段便是“四万亿”经济刺激计划。作为中国名副其实的支柱产业，政府对房地产业格外眷顾，据新华社的报道称，中国四万亿的投资计划令房地产业获得了9000亿元的资金投入。然而，在这9000亿元之外又有多少资金通过各种渠道流入房地产市场，我们不得而知。但是，在这“四万亿”投资的经济刺激下，房地产市场被从死亡线上拉了回来。
但这还远远不够，2008年政府连续出台了4份刺激房地产市场的相关文件，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税，免征个人转让出售的土地增值税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点等；降低购买首付比和个贷利率。
从后来房地产市场的表现来看，我们必须承认刺激政策非常成功，楼市又迅速火爆甚至开始“疯狂”起来。09年，一线城市商品房成交量创历史新高，与08年相比上涨136.0%，与07年相比上涨34.0%。伴随着高企的成交量的是房价的一路上涨，在经历了连续14个月价格下滑之后，09年房地产市场迎来了连续10个月价格狂飚，一举超过了降价之前的点。“量价齐升”是09年市场的一个代名词。“抢房潮”也在此时再次出现，北京数年间积累的库存全数售罄、上海的豪华新盘星河湾一天卖出40亿。2009年下半年以来，购房者出于投机或买晚不如买早的追涨冲动下，更多消费者又加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，房价增速反而变快，2009年11月时，增幅同比高达15%。事实上，在这一轮房价上涨的过程中，一线城市房价翻一倍的区域比比皆是。
土地市场上正在上演王者回来的大剧，7月1日方兴地产以40.6亿的价格竞得北京广渠路15号地王，拉开了地王争夺战的序幕。在随后的几个月里，全国地王记录被反复刷新。9月初中海以70.1亿元夺得上海长风地块，成为新的全国地王，然而这一记录并没有保持多久。同样是在上海，9月底绿地以72.5亿元的巨资购得徐汇区龙华路地块，成为新一任地王。然而没过多久，富力、碧桂园、雅居乐所组成的联合舰队以255.0亿的天价攻下广州亚运城地块，成为09年无可争议的地王之首。
地产行业的迅速增长和丰厚利润引来了社会中各行业的目光，大量社会资金涌入房地产市场，四万亿“后遗症”开始升级。中国电信重组“中卫国脉”涉足房地产；华发拟增发募资9亿进入房地产行业；中国人寿入股远洋地产，进入房地产；贵州茅台高层称已经做好了进军房地产的准备；就连素以利润丰厚而著称的烟草业也开始觊觎房地产这块蛋糕，国家烟草专卖局30亿资金成立中维地产进军地产。各大央企也纷纷开辟房地产板块入市捞金，有统计数据显示，09年通过重组进军地房产行业的上市公司至少有30家，其它转投或新设的地产公司不计其数。而根据国家统计局的数据显示，到08年末全国共有房地产企业214397个，比04增加了66.0%，高于全国商品房销售面积的增幅，也高于GDP的增幅。
宽松的货币政策使得大量的信贷资金以各种方式不断流入楼市，全国各大中城市房价已普遍超越“疯狂”的07年，达到历史新高，“泡沫”之声不绝于耳。09年11月起，国家针对房地产市场的调控政策密集出台，“降温”楼市的意图明显。
12月9日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费若干政策措施。其中，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
12月14日，温家宝主持召开国务院常务会议，专门研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。
12月17日，财政部、国土部等五部委联合出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求地方政府将土地出让收入全额缴入地方国库，支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。同时明确，开发商以后拿地时，首次较宽比例不得低于全部土地出让款的50%，全部土地出让款原则上不超过2年缴清。......等等政策！密集政策的出台，表明了国家准备发力调控过快增长的房地产市场的信号，这一切都只是前奏。
2010年01月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，被业内成为国十一条，随后4月和9月，国十条和国五条又接踵而至：首套房首付比提至30%，二套房首付比提高50%，暂停发放第三套房贷，央行和住建部分别上调一年期存贷款基准利率和个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。在这三个文件的指导下，各部委和地方政府纷纷出台相应的调控政策，其中全国性的调控政策发布超100个，导致2010年的楼市政策几乎覆盖了全年。
然而调控并没有随着10年的结束而告一段落，2011年1月26日，“国八条”出台，楼市调控中具杀伤力的“限购令”正式出炉，没有所在城市户籍或在当地未满一定缴纳社保年限的人将没有购房资格。截止2011年2月21日，北京、上海、广州、天津、青岛、南京、成都、长春、南宁、太原、宁波、贵阳、哈尔滨、石家庄14个城市先后出台了限购细则，均以户籍为门槛。
2010年可以说是中国楼市调控的史上强年，无论是发文数量，执行力度，严厉程度等方面，都是当之无愧的。但是市场对此并不买账，在度过了开始的3个月的观望期后，房价连续6个月上涨，直到转年1月26日“国八条”限购令的出台，才止住这一轮房价的飞速上涨。
面对强的“调控年”，中国的房地产行业迎来了千亿企业的诞生，万科在2010年实现销售额1081.6亿元，同比增长70.5%，成为全国年销售额达到千亿级的地产企业。
10年虽然是调控密集的一年，但同时也是全国各地的房价普遍大幅上涨的一年。“蜗居”、“蚁族”等新名词都在这一年进入人们的视野，那些被誉为国家希望的80后甚至85后在大城市工作和生活倍感压抑，他们看不到能够留守的希望，“北漂”此时已经不再是一种时髦，“逃离北上广”成为了社会上的流行话题。
据全联房地产商会REICO工作室公布的《2010年度中国房地产市场报告》显示，2010年，房地产开发企业购置土地面积4.1亿平方米，比上年增长28.4%，为近年购置土地增长快的一年。全年房地产开发完成投资48267亿元，同比增长33.2%，增幅高于去年同期17个百分点，高于同期固定资产投资增幅约9个百分点，为1998年以来水平。全年房价同比上涨10%。1-4各季度70大中城市房价分别同比上涨10.6%、12.2%、9.6%、7.6%。
而根据国家统计局发布的“2010年全国房地产市场运行情况”显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；当期商品房销售额5.25万亿元，比上年增长了18.3%。
伴随着2011年初“国八条”的出台，房地产市场被迫在全方位的限制性环境中生长。这一年，央行总共3次加息，6次上调存款准备金率。信贷日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。这一年，全国超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。3月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮。
在房地产遭遇严冬的同时，房企也开始面临各种困境，“转型”成为2011年房企间的热门词汇。一时间商业地产、旅游地产、养老地产……像雨后春笋般的出现在市场中，对住宅市场的抑制某种程度上被迫的促进了房地产市场向着多元化的道路前行。房地产企业开始从过去单一的住宅开发转向多领域多业态的发展，并且也促进了房企融资的多元化以及房企走出海外的决心。
2011年严厉的限制性政策的执行效果，其实在打击投资和投机性需求的同时，也误伤了很大一部分的刚性和改善性需求。
时任央行货币政策委员会委员、清华大学教授李稻葵即刊文指出，限购是过渡性的制度安排，比传统的调节手段更为有效，但其成本也十分明显，即，它阻碍或推迟了部分消费需求的实现。而财经评论员朱大鸣则预言，很多城市，被逼实施限购令，而且与户籍挂钩，这样的政策，只能使一段时间内，市场成为一潭死水，一旦松开，就会报复性反弹。
今天来看，两位的评论都已经成为现实。2012年北京楼市低开高走，在经历了楼市小阳春的复苏之后，沉寂了一年的刚需购房者开始入市。一方面是部分购房者满足限购条件可以购房，另一方面市场在观望了半年之后逐步恢复信心，在政策利空出尽，对后市看好的情况下，购房者纷纷出手入市。同时政策以及金融上上对首套房刚需的扶持也成为去年市场回暖的重要外部因素。
2012年的北京土地市场在经历了前两个季度的零成交和底价成交之后，在下半年由于受到香河园、万柳以及月坛等热门地块的带动下出现反弹。从全国来看，12年一线房企在全国不停地跑马圈地，万科曾在6天内豪掷69亿拿下4宗土地，保利也继10月份购得9宗地块后，在11月再拿下8宗土地。据不完全统计，12年恒大耗费134亿元共拿下64宗地块，总面积超过2000万平方米。土地市场回暖下，紧随着的是楼市的回暖。以敢言著称的“大炮”任志强以土地供应的减少，导致商品房供应量会出现缺口为依据声称2013年3月房价将会暴涨。后来发现不用等到2013年，从2012年下半年起楼市开始回暖，房价已经开始新一轮上涨。
2013年2月，被称为“史上严调控”的新“国五条”出台，规定二手房交易征收20%的个税，但实际执行起来并不容易，假离婚造成各大城市民政局门口排起长队。房地产市场也并没有给政策足够的“面子”，半年间经历了一个“先抑后扬”的走势后，全国房价曲线已经连续攀升至历史高点，部分一二线城市楼市成交量屡创新高，土地市场上更是地王频出。
被市场公认执行新“国五条”调控细则为严厉的北京，房价上涨之势仍然难以阻挡。根据链家地产市场研究统计，7月纯商品住宅成交均价为25138元/平方米，环比上涨9%，同比上涨21.6%。这一成交均价超过2011年2月的24459元/平方米，创下历史新高。与北京类似，上海、广州、深圳等一线城市房价今年以来也屡创新高。尽管楼市调控政策已经非常严厉，特别是限购、限价、限贷等行政调控手段已经被用到了。但是，调控并没有达到预期效果，房价也并未得到有效的遏制。
近期密集公布的房企中报也在一定程度上给出了市场的答复。8月6日晚万科新公布的半年报显示，今年前7个月万科销售额达到976.5亿元，同比上升33.9%。上海的国企绿地上半年就已销售653亿元，另两家央企中海和保利前六月成交金额也分别达到645亿和635亿元。此外，恒大地产也交出了482亿的半年成绩单。
而据克而瑞信息集团研究中心副总经理林波介绍，房地产行业上半年和下半年的业绩的分布基本上是4成和6成。据此测算，今年突破1500亿元的房企有望达到有4家，万科有望突破2000亿元，届时将成为全球个年销售额突破2000亿元的房地产企业。
富力地产联席董事长兼总裁张力在接受凤凰网房产专访时表示，对于下半年房地产整个形势而言，“平稳发展”是的形容词。也因此，富力地产完成2013年度销售计划指标没有任何问题。张力还透露，预计富力2014年销售额五百多亿，2015年总销售额将达到700亿元。
诺贝尔经济学奖获得者、前世界银行副行长斯蒂格利茨认为：“中国的城市化与美国的高科技发展将是影响21世纪人类社会发展进程的两件大事。”
“城镇化的问题核心是改革，而不是投资”。8月12日在新京报举办的2013年中国城镇化与企业家论坛上，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示，对土地财政的依赖，变相的推动了一部分地方房地产模式的畸形发展。
过去几年，在城镇化发展的推动下，房地产市场迅速扩张，卖地盖楼成为了“城镇化”为简便和快捷的模式，“造城运动”下一批城市新区如雨后春笋般的崛起。
“过去城镇化的推进过于倚重房地产的发展”，中国房地产学会副会长陈国强表示，过去在城镇化的迅速推进下，中心城市和大城市人口急速膨胀，而这也导致外来者购房的需求长期堆积，大幅拉高部分一二线城市的房价。
未来的城镇化应当是“人”的城镇化，而不仅仅是房地产化，从过去数年的城镇化发展教训中，大家已经得到了共识。确实，在过去的城镇化道路上，我们单纯追求投资，追求城市发展。地方政府看到的是新的经济发展机遇，而房地产企业看到的则是新一轮“地产热”、“圈地潮”，城镇化也在这当中被单纯的理解为“城市化”了。
“城镇化与城市化是有区别的”。首创集团董事长刘晓光认为，城市化是从大城市的建设角度出发，而城镇化是从城镇与城市的关系角度出发。城镇化是围绕怎么能让更多地方平等享有发展机会，能让更多人平等分享改革的成果而进行的。
中国社科院经济研究所所长裴长洪在2013年中国城镇化与企业家论坛上表示，过去我们在城镇化过程中经常遇到一些企业家问我们城里有什么投资项目，首先想到的是房地产。实际上房地产只是其中一个方面，大量需要的是非物质产品的投资。
今年5月，国家发改委体改司副司长连启华透露，城镇化已经跃居我国的内需潜力所在，当前《城镇化规划》正在制定中，预计今年年内将会出台。中国社科院副院长李扬认为，在今后五年、十年甚至二十年中，中国经济发展的主要引擎是城镇化。
根据国务院发展研究中心预测，2020年我国城镇化水平将达到60%，2030年达到66%。2012年，我国城镇化率从1978年的17.9%上升至52.6%，24年间城镇人口由1.72亿增至7.12亿。
中国（海南）改革发展研究院院长迟福林表示，按照经济学的长期分析，城镇化每提高一个百分点，对经济增长的拉动大概在0.7左右，中国现在消费的实际增速大概在7.6到8.9（%）之间，如果这个态势能保证，“也就是说我们未来十年7到7.5（%）的增长是有条件，是有消费支撑的”。但是房地产始终是城镇化绕不过的命题，而且城镇化也为房地产发展提供了新的机遇。
台湾成功大学都市计划系特聘教授陈彦仲认为：“城镇化的必然结果是人口往城市集中，有人就必然要有房子住。”中国房地产业协会副会长朱中一表示，之所以把城镇化作为下一步经济发展的重要引擎和扩大内需的潜力，是因为它既拉动投资，又能拉动消费。投资包括基础设施建设投资和房地产开发投资，消费除了日常消费，还包括商品房的买卖。
“城镇化发展浪潮迭起，这是中国地产未来发展的重大机会”。刘晓光认为，作为未来经济增长新引擎的城镇化应该是“平衡”的城镇化，同时中国地产企业营运模式的转变也必须着眼于此。