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序言：2008年受全球金融危机的冲击，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，实现了经济平稳增长，但增长速度已开始趋缓，鉴于此，我国政府出台了一系列宏伟的提振经济发展的举措，将有利的抵御此次全球金融危机的持续影响，率先从全球低迷的经济中走出。在当前所处的国内外经济环境下，我国房地产行业面临着前所未有的困境，销售持续低迷，企业资金紧张，行业面临着深度调整...【详细】
当前购房消费特征分析
  产品特征方面
  2008年中国七大城市畅销楼盘成交户型主要集中在90-120平方米的两居室，占畅销楼盘总个数的47.8%。其中，北京2008年畅销楼盘中90-120平方米户型比重由2007年的30.4%上升到08年的52.5%...
  统计显示，在2008年的畅销楼盘中，中高端楼盘数量所占比重高达37.3%，远高于其他档次的楼盘。一方面是由于这些楼盘的推出与市场大量的中低商品房以及保障性住房形成了差异化的竞争...
  统计显示，2008年七大城市畅销楼盘中，近80%的楼盘在一定程度上具有地段、产品等方面的资源独特性。由于这些独特资源楼盘可替代性相对较差，购买者对楼盘价格的需求弹性较低...
  客户特征方面
  调查显示，在2008年七大城市畅销楼盘中，自住性购房占据的主导力量，达到86.5%，而投资性购房只占到8.2%。在自住性需求购房人群中，因结婚、独立居住、拆迁等原因而首次购房者为主...
  调查显示，畅销楼盘的客户中，26-35岁的客户比重超过60%，该购房群体中多为城市“80前后”人群，该类群体大多受过良好的教育，消费观念较为超前，对未来收入预期看好，支付能力较强，消费意识较为活跃...
  调查显示，从畅销楼盘购房者的职业分布来看，主要以公司普通员工和中层管理人员为主，分别占到37.3%、27.4%，他们基本上代表社会白领阶层，而且大多是首次购房，满足基本居住需求，相对支付能力有限...
  其他方面
  调查显示，在七大城市畅销楼盘中，品牌开发商开发的楼盘数量占优势，比重为73.2%，远高于非品牌开发商。一方面原因是，在当前市场低迷的情况，品牌开发商更能增强居民的购房信心，另一方面...
  调查发现，在整体市场销售量下滑的情况，品牌开发商的市场份额有所上升，如全国7大城市销售排名前十位的楼盘中，万科的楼盘数量占了10.8%，房地产企业的市场集中度进一步提高。特别是在一些城市更为明显...
  调查显示， 59.1%的畅销楼盘定价高于区域平均价格水平。2008年一些楼盘开始采取曲线降价或明降的营销策略，深受广大投资置业者的关注。但大部分畅销楼盘并没有采取低价格营销策略，而是巩固项目综合品质...
2009年住房消费趋势
自住型特别是首次购房比例将进一步提高
  受整个宏观经济环境的影响，2009年住房观望气氛难以缓解，甚至存在加大的可能，居民普遍存在房价下滑的心理预期，同时，当前资本市场正处于低位振动，具有一定的闲置资金吸引力，在这种情况下，预计房地产市场投资性需求比例将会进一步下降，相应地以自住为目的的购房比例将有所提高。同时，相当一部分改善性需求将会继续推迟，待市场明朗后再进行决策，因此从后期来看，市场仍将以自住型的购房需求为主，大部分自住需求不受住房价格预期的影响，弹性偏弱，已体现出居住的刚性。从刚性购房群体来看，主要由于结婚、拆迁等刚性因素，大部分首次购房。经中国房地产指数系统2008年调查，其中首次购房的比重达到55.6%，首次购房的市场份额非常突出。从后期来看，居住的刚性需求占比将趋于增长，其中首次购房的结构比重也将进一步增长。
  2009年1月底中国房地产指数系统、中国指数研究院对北京、上海、深圳、广州、成都、天津、杭州、武汉等城市消费者进行购房调查。经过统计整理，从多个购房需求角度得出结论...【详细】
购房人群的年龄结构将进一步趋于年轻化
  在购房环境的进一步宽松和购房门槛的降低背景下，以首次购房为特点的年轻人群比例预计将进一步提高。同时，随着90/70项目的集中入市，小户型、低总价户型的大量供应，客观上迎合了年轻人的需求，供求将在更高的程度上实现对接。
  同时，对2009年有购房计划的居民调查结果表明，购房者的年龄结构比重将进一步下移，25-35岁客户所占比例将超过70%，较2008年的63.4%有明显的提高...【详细】
价格因素在居民购房决策中的作用将进一步提高
  受宏观经济及大部分行业景气指数下降影响，居民可支配收入水平及消费能力均充满不确定因素，对未来购房等投资消费活动均形成不利预期，直接影响居民购房选择决策和购房观念的转变，住房的单价和套总价将会予以更多的权衡，购房者将会更加考虑自身的财产现状和收入水平是否与住房的购置要求相匹配。因此住房价格因素将是关注的重点因素之一。
  在研究主持单位对北京、上海、深圳等城市消费者进行的新购房调查中，未来购房者关注的主要的三大因素分别为住房价格、交通、开发及物业，其中住房价格因素占比，大约83.7%的购房者关注住房价格；而2008年购房者关注的三大因素则分别是价格、地段、开发及物业，而关注价格因素的占83%。因此从未来住房消费形势来看，购房者将更加关注住房价格...【详细】
在多重因素的影响下，二手房越来越受到购房者的青睐
  研究主持单位通过对北京、上海、深圳等城市消费者进行购房调查，发现63.9%的购房者开始考虑购买二手房，来满足居住要求。与期房相比，不少购房者表明二手房存在越来越多期房无法比拟的卖点。其中现房、房价相对便宜、配套成熟、位置相对较好等利好因素充分的吸引了购房的关注和购房观念的转变。
  首先，随着各城市化的深度发展，城市主城区内可供开发的住宅用地日渐稀缺，尤其目前在售的项目甚为稀少，而未来将建的住房项目更加稀缺，但是二手房却相对非常成熟，位置较好。从全国购房者调查来看，看中二手房位置的占12.8%。如北京三环内可供开发的住宅用地极其稀少，目前在售的项目也寥寥无几，购房者选择的余地不大，而且这些为数不多的在售项目价格也相对偏高，与普通购房者的购买力相差甚远，从全国购房者调查来看，看中二手房价格便宜的占17.9%；另外在城市主城区内二手房则比较充足，可供购房者选择的楼盘偏多，而且这些二手房生活配套、环境成熟，更适合居住，从全国购房者调查来看，偏好于二手房配套成熟的购房者占到16.1%...【详细】
中国住房消费环境
中国房地产市场总体环境
主要城市房地产市场环境
    1998-2007年，中国房地产业经历了10年的黄金发展时期，2007年底以来，中国房地产市场开始出现调整，市场需求持续低迷。进入2008年下半年，在世界金融危机的影响下，中国房地产市场所依托的宏观经济增长急剧下挫，企业盈利能力降低，居民收入预期悲观，消费趋于谨慎，住房消费意愿创历史新低...【详细】
    北京、上海、深圳等主要城市商品住宅交易量均大幅下滑，与2007年相比平均下降幅度为40.1%。其中北京、上海、深圳成交量分别为896万平方米、1555万平方米和405万平方米,同比分别下降了41%、42%和16%。武汉降幅，超过了50%，天津杭州的降幅也在45%以上...【详细】
宏观经济环境
房地产金融与税收环境
    随着全球金融危机的深度蔓延，及当前美国、欧盟等区域经济的下滑，将继续对我国出口贸易形成直面冲击，影响国内出口外向型制造业等行业的发展，我国外需将进一步受损，而消费内需又长期习惯性动能不足，我国宏观经济发展形成不稳定的增长预期。在此宏观经济环境下，居民未来收入保障、可支配收入水平及消费能力均充满不确定因素，对未来购房等投资消费活动形成不利的市场预期，也直接影响居民购房决策和购房观念的转变...【详细】
    随着住房交易税费、央行贷款利率、普通住房按揭比例等全面下调，目前我国房地产市场已基本形成宽松、积极、优越的购房消费环境。
    首先，从去年9月16日开始央行四年来首次下调存贷款基准利率，并且在此后三个月内又连续四次进行下调，同时对住房公积金贷款利率予以相应下调；
其次，从去年11月1日起我国开始执行新的住房契税、印花税率，对个人销售住房暂免征收土地增值税，并要求对居民购买普通住房首付款比例调整为20%等 ...【详细】
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