上热搜！110平米房子“到手”仅61平米！公摊的坑到底怎么避？
房天下 2022-08-16 16:13
[摘要] 与住房相关的话题热度始终居高不下，今日一则 "110 平方米的房子到手仅 61 平方米 " 的话题再度引起关注。
这些年来，“公摊面积”让一些购房者感到“很受伤”。
说这个话题前，我们先了解一下什么是公摊。公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电（楼）梯前厅等等。
公摊面积＝商品房建筑面积-套内建筑面积（套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积＋阳台建筑面积）
对于公摊面积的处理，由于目前我国尚无明确法律法规予以明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。
近日，有媒体报道李黎全款购入青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。买房时，本就是建筑行业从业者的李黎对公摊面积格外关注，反复向销售人员咨询了关于公摊面积的一些问题。
据李黎回忆，当时销售人员告诉她，因为小区楼栋属于超高层建筑，达到55层，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积占比会达到31％，但实际收房时可能比这个数值小。
李黎向记者出示的购房合同内容显示：总价值120余万元的110.25平方米的套三房屋，套内建筑面积为75.24平方米，公用分摊建筑面积为35.01平方米，公摊面积占房屋总面积约31.8％。
然而，2021年9月，准备收房的李黎傻眼了：推开房门，映入眼帘的是超厚的墙壁、逼仄的空间、3间小得可怜的卧室。她找验房师测量后发现，实际套内仅有61平方米左右，3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法放下双人床。
李黎后续向售房方询问得知，从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米，差值主要体现在墙体的厚度上，外墙的一半厚度计入套内建筑面积。“将近1米的外墙，有一半的面积算作业主的套内建筑面积。但是开发商销售时没有说明，而且在销售时有意混淆‘公摊’‘公摊系数’‘公摊率’‘套内建筑面积’等概念，各种专业术语堆砌起来，直接就被绕晕了，根本没想到实际到手的套内面积这么小。”
直到依法维权时，李黎才得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46％。
北京金诉律师事务所主任王玉臣对热点关于110平米的房子“到手”仅61平米的评析如下：
公摊的猫腻在哪里？
看起来很简单，但是在现实生活中公摊部分，公共部分（公摊之外，不计入房本分摊面积，但是归全体业主所有的部分，比如小区的公共道路、公共绿地、配套用房等）对于业主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。不乏一些公摊部分、公共部分，广大业主花了钱，却不知道具体在哪里，更不知道有没有产生收益。而且，这种现象在很多很多的小区都是司空见惯。
购房时如何识别公摊？
咱们购买新房的时候，大部分买的都是期房，而且就算是现房，很多人对面积是不敏感的，如果不亲自去算，购房人是很难分辨真假的。对于开发商宣称的公摊比例，可以通过一个很简单的办法初步核实下。开发商在售楼处是必须公开房屋面积预测报告或实测报告的，可以从这个报告中查出咱们要购买的房屋的相关面积数据，拿建筑面积减去套内的建筑面积再除以建筑面积，就可以算出公摊比例。
公摊对开发商的好处
1、利于销售建筑面积比套内建筑面积要大，从宣传的角度上讲，面积更大的建筑面积显然更具有竞争力，而且销售的时候，单价也比套内建筑面积的单价要小，显然也更具诱惑力。另外，需要特别注意一些开发商很会利用两者的差异虚假宣传、欺诈销售。这个热点新闻就是典型的例子。
2、后期收益每年到年底，有时候会看到极其个别的小区会发“公共收入”红利。因为这种事情太少太少了，所以会被当做新闻去报道。实际上，每个小区都有公共部分、公摊面积，而这些部分可能会被开发商或物业公司“偷走”，成为他们谋取后期收益的重要工具。我曾遇到一些小区，公共收入每年甚至高达数千万。
开发商开发商销售公摊牟利如何维权？
首先，必须先确定哪些部位是公摊和公共部分。比如对公摊的界定最常见的方法就是通过面积实测报告去核实。在面积实测报告上，清楚地记载了哪些部位属于公摊，被哪些房屋分摊了。其次，在核实后，可以视情况通过民事诉讼或违法查处的方式，请求相关部门进行调查处理。但是这种维权往往有一定的难度。
比如：1、组织难度大。公摊往往属于很多业主，而将很多业主组织起来，如果没有很专业的人进行指导，如果没有强有力的业主代表，往往会半途而废。第二，术业有专攻，很多业主往往对公摊不是很懂，有时候可能能发现了一部分属于公摊被开发商卖掉。再比如很多业主恐怕并不能全面掌握小区的公摊信息，甚至看着开发商在销售公摊谋利却不知道。
公摊是否可以取消？
公摊部分是客观存在的，不存在客观取消的问题。但是可以在房屋销售的时候，不以建筑面积对外销售，以除去公摊面积后的套内建筑面积或套内使用面积进行销售，这就可以有效避免相关的销售欺诈。而且，不论是销售的时候，还是交房的时候，如果做到对公摊部分，对公共部分充分公示，充分地公开透明，侵占公摊公共的问题势必大大减少。
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