管理红利的时代已到来！黄瑜：未来五年中国房地产市场空间仍较大
房天下 2020-12-03 17:11
[摘要] 2020年12月3日，由中指研究院举办的“2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会”在京举行。会上，中指研究院常务副院长、中指控股CEO黄瑜发表题为《大数据预判2021中国房地产市场趋势》的演讲。
2020年，在房地产金融监管持续收紧下，房地产市场分化态势更加明显，行业内竞争也愈加强烈。高杠杆下的房地产高周转开发时代已经过去，2021年调整地产投资策略势在必行。2020年12月3日，由中指研究院举办的“2020中国房地产大数据年会暨2021中国房地产市场趋势报告会”在京举行，行业大佬论道共聚一堂，把脉房地产市场走势。
会上，中指研究院常务副院长、中指控股CEO黄瑜发表题为《大数据预判2021中国房地产市场趋势》的演讲，用中指长期以来的大数据对2020年做了简单的总结，同时对中国2021年房地产趋势做出了预判。
对于2020年的总结，黄瑜表示，过去的一年，整个房地产市场，无论从销售面积，还是销售额，以及投资等等主要的指标都超预期。2020年以来，新房价格累计涨幅超过去年同期，但整体仍处历史同期低位，其中，长三角地区价格累计涨幅领先，杭州、绍兴、宁波等城市房价累计涨幅均居百城前列，珠三角其次，第三是京津冀，2020年房地产价格总体来说还是以“稳”为主的状态。
据中指监测的50个城市的成交数据显示，今年重点城市的水平接近了前三年的平均水平，市场成交规模已基本恢复，长三角率先恢复，之后是珠三角，尤其近几个月珠三角地区代表城市的市场持续发力。从供应端来看，重点城市商品住宅整体供应规模同比稳中有增，供应端改善对成交规模形成有力支撑。今年以来地方政府推地节奏加快，一线城市供求规模大幅增加，优质地块放量，带动楼面价上涨。
展望2021年的房地产市场，黄瑜表示，市场持续恢复下政策短期难以放松，中长期坚持房住不炒，销售面积平稳回落，投资中速增长。经济、城镇化、货币信贷改善程度及房地产调控政策是房地产市场重要的外部影响因素，其中货币信贷环境及城镇化是影响房地产市场的关键。对2021的市场预判可见，销售面积小幅调整，销售均价平稳上涨，新开工维持高位，开发投资额中高速增长。新型城镇化稳定推进对房地产市场提供重要支撑，2021年M2增速有望保持在高位区间，市场规模仍将维持高位。价格方面来看，“三稳”调控目标下，受地价持续上涨影响，2021年房价将保持平稳上涨态势。此外，2021年土地购置费增幅存回落压力，竣工高峰期来临，建安投资将继续支撑开发投资额中高速增长。
具体到未来五年的房地产市场需求，中指的大数据模型也做了系统性预判，预判结果显示，“十四五”期间，2021-2025年商品住宅市场销售总量达67.8亿平方米，复合增速年均下降3.7%，销售额将稳步提升，会维持在79.5万亿元，复合增长会保持1.8%。未来五年我国住房需求总量约94.6-98.4亿平方米，商品化需求超66亿平方米，城镇化及改善需求将继续提供有力支撑。
黄瑜表示，未来整个行业的发展会降速，可以看到企业阵营会相对固化，越强的企业会越强。同时，对企业自身的竞争能力提出更高要求，原来更多是靠土地红利、资金红利、金融红利，现在管理红利的时代已到来。黄瑜对此提出策略建议，企业要强化内功稳发展，善用利器谋未来：无论是2021年还是未来的五年，中国房地产市场空间仍较大，紧跟国家战略，强化资源协同，拓展新机遇；加强现金流管控，保持适度杠杆水平；加强城市研判，理性投资、积极营销；产品和服务是企业的灵魂，做强品牌，善于运用智能化数字化工具，科学决策，投资、营销将更精准和高效。
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